A maioria das manifestações de leitores da coluna ocorre após comentarmos temas polêmicos ou que estão em pauta. Outros, porém, ficam satisfeitos quando esporadicamente damos um passeio pelos tribunais, mostrando as últimas decisões sobre variados assuntos de interesse do mercado imobiliário.
É o que veremos hoje, enquanto se vive em clima de Copa do Mundo.
Rescisão de compromisso
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu cabível a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do promitente-comprador quando este não providencia os documentos necessários para o financiamento do imóvel, como previamente estabelecido no contrato. Configurando-se tal atitude como obrigação expressa, nos termos do pactuado, deve realizá-la independente de notificação.
Segundo o acórdão lavrado pela desembargadora Aparecida Fernandes, é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor nos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, devendo prevalecer o brocardo latino do pacta sunt servanda em relação àquilo que foi avençado. Ao magistrado cabe apenas, nos termos do art. 924 do Código Civil, mitigar a cláusula penal validamente pactuada, com o fim de evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes em detrimento da outra. (In Bonijuris 33236)
Título judicial
Do Superior Tribunal de Justiça vem interessante decisão a respeito da cobrança de aluguéis contra o fiador.
Diz o seguinte: Em caso de execução de título exclusivamente judicial, os fiadores não podem figurar no pólo passivo da relação caso não tenham sido partes no processo de conhecimento. O título que obriga ao fiadores é o contrato que não foi executado na espécie. Sujeito passivo na execução é apenas o devedor reconhecido como tal no título executivo. Foi relator o ministro Anselmo Santiago. (In Bonijuris 33235)
Parece complicado, mas não é. A ação de despejo por falta de pagamento foi movida diretamente contra o locatário, sem participação dos fiadores. Na sentença, somente o locatário foi condenado a desocupar o imóvel e a pagar o débito (duplo fundamento). Ao executar a sentença, porém, o locador pretendeu incluir os fiadores. O STJ disse não. Significa dizer que os fiadores estão exonerados da fiança? Em absoluto. Mas para que sejam executados, o credor deverá propor execução de título extrajudicial e não de título judicial.
Aparência de abandono
Não se deve confundir abandono do imóvel com desleixo em sua manutenção. Essa a mensagem de aresto do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em ação de despejo em que o locador pediu imissão de posse porque o inquilino havia “abandonado”, deixando-o em péssimas condições de manutenção.
Citando Francisco Carlos Rocha de Barros (Comentários à Lei do Inquilinato), o desembargador Silveira Lenzi, relator, lembra que abandono, no caso, não significa desinteresse, desleixo ou falta de cuidado. O inquilino que não cuida do imóvel, deixando de tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu (art. 23, II da Lei 8.250/91), de uma certa forma está abandonando-o, mas não é esse abandono que a norma tem em mira. A negligência do inquilino pode caracterizar infração autorizada do desfazimento da locação (art. 9.º, II), mas não propicia imissão do locador na posse do imóvel. (In Bonijuris 33056)
Para requerer validamente a imissão de posse o locador precisa demonstrar que o inquilino deixou o imóvel sem intenção de a ele retornar. A falta de manutenção, o não-uso, a retirada de móveis e objetos são indícios fortes, que devem ser levados à apreciação do juiz da causa.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
