A idéia de se lançar um fundo de conservação de imóveis, para cobrir gastos com a limpeza e manutenção de casas e apartamentos desocupados e em locação, obteve repercussão favorável no mercado imobiliário. Várias foram as manifestações recebidas e o desejo de obter maiores informações a respeito. Como o assunto foi abordado em um tópico, no final de artigo, daremos maiores detalhes neste espaço.
Recapitulando, dissemos que o elevado número de imóveis vagos e a demora em alugá-los (muitos estão a espera de um inquilino há muitos meses e até há mais de ano), está sobrecarregando as imobiliárias com despesas, elevando pesadamente seu custo operacional, pois os imóveis fechados continuam sendo administrados pela empresa, com o pagamento de impostos e da quota de condomínio, sem que receba qualquer remuneração para tanto.
Sobrecarregadas com contas deficitárias dos proprietários, sem remuneração, com despesas elevadas de publicidade, as imobiliárias não têm como, às próprias expensas, arcar com as despesas necessárias de manutenção dos imóveis vagos. O resultado são casas para locação com a tinta gasta, grama alta, quartos sujos e assim por diante, o que gera reação negativa por parte dos eventuais pretendentes à locação.
Quebrar o vício
Mas, como fazer os reparos que a casa exige se não há dinheiro para tanto? Se o proprietário está insatisfeito por que há meses não recebe aluguel? Se a administradora está estressada com tantas responsabilidades e com seus ganhos reduzidos?
Para quebrar o círculo vicioso, sugerimos que as imobiliárias ataquem o problema de frente, com ousadia e disciplina, organizando um fundo de conservação dos imóveis de suas carteiras, com recursos oriundos dos locadores, dos inquilinos e de sua própria remuneração.
Por hipótese, e vencidos os obstáculos jurídicos (um bom contrato é o começo correto), poderá arrecadar de três a cinco pôr cento dos aluguéis de sua carteira, com essa finalidade. Digamos que cobre 1e1/2 %(um e meio pôr cento) dos locadores, a mesma quantia dos inquilinos e que tire 1% (hum ponto percentual) de sua remuneração, poderá destinar no total 4% (quatro pôr cento) para o fundo. Parece pouco, mas não é.
Com 4% ao mês, numa carteira média de R$ 600 000,00, a administradora terá mensalmente à disposição a quantia de R$ 24 000,00(vinte e quatro mil reais). Com este dinheiro, poderá manter uma equipe de limpeza, uma ou duas equipes de pintura e uma equipe de jardinagem, para fazer a conservação de todos os imóveis abrangidos pelo serviço. Os ganhos de produtividade são enormes, pois, pôr exemplo, se houver necessidade de efetuar um pequeno reparo, não será preciso toda a burocracia de três orçamentos, várias idas e vindas ao imóvel, faturamento, pagamento etc.; bastará que alguém da equipe vá ao local, munido de equipamento e material adequado, e faça o conserto necessário.
Disciplina prussiana
Para que o fundo tenha sucesso, porém, deverá ser rigorosamente administrado, com disciplina germânica, ou melhor, com disciplina prussiana, sem que haja roubo, desperdícios, empréstimos para outras finalidades ou qualquer forma de desvio da finalidade. O ideal seria iniciar o fundo durante seis meses, com poucos gastos, até que tenha recursos suficientes para cumprir seus objetivos, com sobras para aplicações que lhe aumentem o volume.
Nossa estimativa, otimista mas sem exagero, é de que um fundo de conservação dos imóveis de uma administradora de médio a grande porte, desde que bem gerido, no prazo de dois anos, terá tanto dinheiro que poderá custear todos os consertos das casas, salas e apartamentos enquanto os inquilinos estiverem ocupando as unidades , a limpeza e a conservação dos imóveis desocupados (quebrando o círculo vicioso que hoje sufoca a locação), a pintura na entrega das chaves (até um limite a ser fixado em contrato) e ainda uma pintura interna ou externa de cortesia a cada três anos, se o locatário não sair do imóvel. Provavelmente ainda sobrará recurso para pintar uma escola ou creche por mês, para fazer o social da imobiliária.
Vencer o desafio da manutenção dos imóveis é a saída para a crise da locação!
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
