A imobiliária pode cobrar juros do proprietário quando a sua conta corrente está negativa? Qual o percentual de juros?
Contas correntes negativas tornaram-se comuns em nossas administradoras em razão da não locação de muitos imóveis. Como é curial, imóvel fechado não gera receita, só despesa.
Para se dizer se a imobiliária pode legalmente cobrar lucros de seu constituinte, em primeiro lugar é preciso saber qual a origem do déficit na conta corrente. Se, por exemplo, decorre de adiantamento feito pela empresa ao locador, a resposta é não. Imobiliária não é agente financeiro legalmente habilitado a efetuar empréstimos, logo não pode cobrar juros, sob pena de enquadrar-se nas normas fiscais (e criminais) que regem a matéria.
Proveito do locador
Porém, se o saldo negativo decorre do pagamento de obrigações contraídas pela empresa em proveito do locador (pagamento de impostos, condomínio e outras taxas, por exemplo), geral o direito ao recebimento de juros, como explica o Código Civil:
“Art. 1.311. As somas adiantadas pelo mandatário, para a execução do mandato, vencem juros, desde a data do desembolso.”
Nossa lei civil não determina qual o percentual dos juros devidos. Pode-se deduzir que sejam os juros que a imobiliária pagou para obter o empréstimo, lendo-se outra norma do mencionado diploma legal.
“Art. 1.309. O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido, e adiantar a importância das despesas necessárias à execução dele, quando o mandatário lho pedir.”
Tal regra nos alerta sobre a necessidade da imobiliária enviar correspondência ao locador, avisando-o de que fez despesas em seu favor, que geraram saldo devedor na conta corrente, para que pague o valor em vermelho, acrescido dos juros e encargos (CPMF, taxas bancárias etc.) que despendeu com essa finalidade.
Alguém já disse, com muita propriedade, que administradora de imóveis não é banco. Que não tem obrigação de financiar o proprietário. Como citado acima, o locador tem a “obrigação de adiantar a importância das despesas necessárias à execução” do mandato. Não havendo saldo positivo em conta, deverá entrar em contato com o proprietário para que este faça os adiantamentos necessários ao pagamento do condomínio, impostos, seguro, limpeza e outros gastos do imóvel que se encontra fechado.
Direito de retenção
Nosso Código Civil é realmente um diploma legal que merece ser melhor conhecido por toda a população. Veja o que também diz a propósito deste assunto:
“Art. 1.310. É obrigado o mandante a pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as despesas de execução do mandato, ainda que o negócio não surta o esperado efeito, salvo tendo o mandatário culpa.”
Nada impede que as partes estipulem uma remuneração mínima para o tempo em que o imóvel permanece desocupado, em locação, pois nesse período continua a exigir esforços e gastos da empresa. A rigor, continua sendo administrado como outro imóvel qualquer, só que com maiores ônus e preocupações.
Para finalizar, se o administrado não comparecer à imobiliária para efetuar o pagamento do saldo devedor, nem supri-lo de outra maneira, vale lembrar que o Código Civil impõe uma dura penalidade, de retenção do imóvel, como se lê claramente no tópico a seguir transcrito:
“Art. 1.315. O mandatário tem sobre o objeto do mandato direito de retenção, até se reembolsar do que no desempenho do encargo despendeu.”
Para evitar que saldos negativos se tornem um verdadeiro vampiro da imobiliária, diminuindo-lhe os recursos que utiliza para bem administrar todos os imóveis de sua carteira, a solução é agir rápido e ficar atento. Assim que a tinta vermelha tingir o prontuário, avisar o locador e solicitar (exigir, se for o caso) o devido reembolso ou suprimento. Melhor arriscar perder um cliente do que toda a carteira ou a empresa.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-224-1156.
