Sou fiador faz um ano de uma pessoa que alugou um apartamento. Faz três meses fiquei desempregado e decidi informar à imobiliária para providenciar a troca de fiador até o final do 1o ano do contrato. Para minha surpresa, fui informado de que não poderia desistir e que meu compromisso de fiador era vitalício. Na semana retrasada, ao conversar com o inquilino, fui informado de que ele renovaria por mais um ano seu aluguel. Não sou amigo dele e não tenho como exigir que troque de fiador. É provável que eu deva mudar de cidade. Gostaria sinceramente de poder tirar a responsabilidade de ser fiador. Existe alguma solução jurídica para esta situação? E se eu mudar de país ainda continuarei sendo fiador dessa pessoa?
O problema do leitor, sinteticamente lançado acima, é comum a quem acede à sedutora solicitação de quem pretende alugar um imóvel. Não raro acontece dar-se fiança, assumindo grandes responsabilidades, a quem não é realmente amigo, parente achegado ou merecedor de tamanha deferência.
Para refrescar a memória, fizemos uma ligeira consulta ao banco de jurisprudência do Instituto de Pesquisas Jurídicas Bonijuris, daí tirando a seguintes conclusão:
O contrato de fiança locatícia não tem caráter vitalício, como teme o leitor. É possível o fiador exonerar-se da fiança, segundo o entendimento majoritário dos tribunais, especialmente quando há sublocação, mantendo-se o locador inerte, acordo para alteração do valor do aluguel (ou cláusula contrtual) sem anuência do fiador, ou quando a locação se prorroga por prazo indeterminado, embora haja previsão estendendo a fiança até a entrega das chaves.
A ação declaratória de exoneração da fiança, todavia, não é certa. Maiores serão as probabilidades de êxito quando houver uma razão de fato que justifique o pedido. No caso específico, a circunstância do desemprego ou a mudança para outra cidade, ou país, serão motivos ponderáveis para embasar a ação. Melhor, ainda, se houver notificação ao locador e ao locatário pressionando-os a providenciar novo fiador ou se muitos e muitos anos já se tiverem passado desde o início da locação e da fiança.
Voz da toga
A título de ilustração, vejamos a essência da ementa de algumas decisões judiciais sobre o tema.
Decisões favoráveis ao fiador:
“Dada a fiança sem limitação de tempo para o fiador exonerar-se, a lei adjetiva lhe concede a ação declaratória do artigo 4o do Código de Processo Civil, sendo inábil a tal objetivo simples notificação do credor.”(Bonijuris 20468)
“Ainda que haja cláusula de duração da responsabilidade do fiador até a concreta entrega das chaves, pode ele exonerar-se da fiança por sua conveniência, se o contrato sobre o que ela incidir se indeterminar no tempo.”(Bonijuris 20381)
Podem os fiadores, em contrato de locação, prorrogado por prazo indeterminado, em que se obrigaram a cumprir as cláusulas contratuais até a entrega das chaves do imóvel, exonerar-se da garantia prestada, independentemente de notificação prévia, mediante ação declaratória.” (Bonijuris 3236)
Decisões favoráveis ao locador:
“A garantia repousa na confiança que o fiador inspira ao credor e é acessória da obrigação principal. O aluguel de imóvel, prestado sem limitação de tempo, isto é, até a efetiva entrega das chaves, obriga o fiador durante a vigência do contrato, que se prorroga por força de lei.” (Bonijuris 26678)
“É válida cláusula mediante a qual se renuncia ao direito de exoneração à fiança.” (Bonijuris 24820)
E assim por diante. Cópia da pesquisa pode ser solicitada, até 30.06.99, sem ônus, pelo fone (41)3224-2709 ou pelo fax (41)3224-1156.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)3224-2709, fax (41)3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
