Quando escrevemos o "Guia do Condomínio IOB", há alguns anos, defendemos o ponto de vista de que a garagem autônoma do edifício poderia ser alienada livremente a qualquer pessoa, condômina ou não.
Dissemos, então, textualmente:
"O reverso da medalha: se a garagem individual, com fração específica, tiver acesso direto ou indireto à rua, será tratada como unidade autônoma, podendo seu proprietário aliená-la livremente, como pode alienar qualquer outra unidade autônoma que tenha no mesmo condomínio, sem vínculos e sem dependência dos demais condôminos" (pág. 14).
Explicamos, em seguida, que a restrição legal de venda de vaga de garagem a "pessoas estranhas ao condomínio" (Lei 4.591. art. 2o, § 2o) só se aplica se a garagem for vinculada, sem autonomia e que "a partir do momento que alguém comprar uma vaga individual em um edifício deixará de ser um estranho, passando a ser um condômino como os demais, sujeito à Convenção e aos regulamentos do prédio e ao rateio das despesas, na proporção de sua unidade autônoma individual".
A reconhecimento de que a garagem autônoma é um bem principal e não acessório nos vem em decisão do Superior Tribunal de Justiça, em acórdão relatado pelo ministro Barros Monteiro (Recurso especial n. 182.451), cuja ementa diz o seguinte:
"O boxe de estacionamento, quando invididualizado como unidade autônoma no Registro de Imóveis (art. 2o, §§ 1o, 2o, da Lei n. 4.591, de 16.12.64) é suscetível de penhora sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar.".
Ora, se o boxe imóvel pode ser objeto de penhora, também poderá ser objeto de alienação judicial forçada (leilão), o que significa que um terceiro poderá arrematar o bem, tornando-se condômino do edifício, sem ser proprietário de outra unidade autônoma (apartamento ou sala). No acórdão do STJ não há qualquer referência quanto a restrição da venda do boxe a pessoas estranhas ao condomínio.
Não se deve levar o raciocínio a outro extremo, entendendo que todas as vagas de garagem podem ser objeto de penhora. Há toda uma gama de situações fáticas envolvendo as áreas de estacionamento de um condomínio, que vão desde as comuns destinadas à guarda de veículos até a vaga autônoma individual com matrícula no registro de imóveis.
Voltando ao "Guia do Condomínio", está escrito lá:
"Se a garagem for coletiva, qualquer que seja a fração do terreno; se a garagem for demarcada, mas não tiver fração específica ou não dispuser de acesso direto ou indireto à via pública (sem passar por outra vaga), não haverá unidade autônoma; haverá necessariamente vinculação a uma unidade autônoma (habitacional ou não) e o proprietário só poderá vender sua garagem a outro condômino."
Colhe-se da decisão do STJ que a Lei 8.009/90, de cunho eminentemente social, teve em mira garantir a todos uma casa para morar, com os móveis e utensílios indispensáveis a uma vida digna de pessoa humana. Porém, o conceito não abrange, por óbvio, o boxe de garagem no edifício de apartamentos. A vaga é utilizada para a guarda de automóvel e valoriza o imóvel, mas não constitui razão suficiente para impedir a alienação, independente do apartamento.
Se os demais condôminos não quiserem que alguém que não more no prédio se torne proprietário de garagem terão que participar do leilão, oferecendo o lanço mais elevado e ainda assim esperar que o credor exeqüente não exerça seu direito de adjudicação do bem praceado.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
