"Não há devedor secreto no condomínio". Com este título explicativo, o advogado paulista Biasi Ruggiero escreve no jornal "Tribuna do Direito" (julho/99), demonstrando que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nas relações condominiais, guardadas as devidas proporções.
Segundo o jurista, muitos síndicos e administradoras, temerosos do que prescreve o Código do Consumidor, "chegam ao absurdo de dificultas a revelação dos nomes dos condôminos devedores, guardando sigilo igual ao do Vaticano com o segredo de Nossa Senhora de Fátima", estando, a seu ver, "redondamente enganados".
Mesmo que houvesse relação de consumo entre o condomínio e os proprietários de suas unidades autônomas, argumenta o articulista, "ainda assim, não estaria o síndico impedido de divulgar o nome dos devedores". Faz, contudo um alerta: "Ilegal, seja qual for a regra aplicável, é o estardalhaço , o achincalhe, o exagero."
Em outras palavras, o síndico pode e deve revelar aos demais condôminos o nome dos que se encontram em débito perante o condomínio, o que deve ser feito na prestação de contas ( balancete) a que está obrigado por lei. "Não tem cabimento colocar aviso no elevador, anunciando que fulano, ou o apartamento tal, não pagou ou comentar com os funcionários do edifício. Isso, sim, seria cometer o tipo de constrangimento que a lei quer coibir.", esclarece Biasi Ruggiero.
Estabelece o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 42: "Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto ao ridículo, nem submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça."
No artigo 71, o CDC tipifica como infração penal : "Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, afirmações falsas, incorretas ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que exponha o consumidor, desnecessariamente, a ridículo ou interfira com seu trabalho, descanso ou lazer."
Sem dúvida, o Código do Consumidor é um diploma legal que pegou e que tem uma legião de fanáticos a defendê-lo com unhas e dentes. Esta atitude guerrilheira de seus simpatizantes, com trincheiras disseminadas nas três esferas do poder público, tem exercido tal pressão sobre síndicos e administradoras, que deixam de prestar contas com clareza, não informando, como é sua obrigação legal, o nome e o montante do débito de cada condômino inadimplente.
Voltemos ao esclarecido advogado paulista: "A listagem dos devedores há de ser o atendimento de uma exigência das contas prestadas com transparência e, não, com a satisfação do contentamento baboso, como diria Eça. Afinal quem está pagando pontualmente as despesas condominiais está pagando por si e pelos que não estão honrando esse primacial compromisso. A revelação de não pagadores é uma obrigação. Contudo, sua propagação, além do necessário, é irregular."
Concordamos, em tudo, com o ponderado Biasi Ruggiero e, desde já, nos escusamos pelo uso tão intensivo de suas palavras. A opinião dos doutos reforça qualquer argumento.
Em síntese, para cumprir sua obrigação de prestar contas aos condôminos , o síndico (ou a administradora delegada) deve indicar claramente no balancete quais condôminos (ou unidades autônomas) estão em débito, meses em atraso e valor pendente; contudo, deve se abster de divulgar tal informação fora do estrito círculo de co-proprietários, entre funcionários ou além dos limites do condomínio.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
