Ainda não totalmente recuperado do efeito Encol e do trauma Pálace II, o mercado de compra e venda de imóveis busca novos rumos no país. Tramita, no momento, na Câmara dos Deputados, projeto de lei que dispõe sobre a obrigatoriedade de indenização por atraso na entrega de imóvel em construção, cujo teor convém ser divulgado e conhecido por todos.
O projeto de lei n. 3.909/97 tem apenas quatro artigos, que reproduzimos na íntegra:
"Art. 1o O construtor ou incorporador que vender imóvel em construção ou a construir é obrigado a estabelecer, no contrato de compra e venda, prazo certo e improrrogável para entrega do bem.
Parág. único. Qualquer alteração no prazo referido no "caput" deste artigo somente terá validade com a concordância expressa do comprador, em adendo contratual.
Art. 2o No caso de descumprimento do prazo estabelecido no art. 1o, fica o construtor ou incorporador obrigado a indenizar o comprador na razão de 2% (dois por cento) do valor contratado do bem por mês de atraso, sem prejuízo de outras sanções que lhe sejam aplicáveis.
Art. 3o Esta lei entre em vigor na data de sua publicação.
Art. 4o Revogam-se as disposições em contrário."
Se convertido em lei na forma em que está apresentado, o projeto certamente causará mais um choque no setor construtivo, pois infere-se claramente tratar-se de norma de ordem pública, onde a vontade das partes sucumbe ante o bem/valor eleito pelo legislador como expressão máxima de interesse social. Qualquer cláusula que procure elidir seus preceitos será considerada nula, de nenhum efeito. Somente após o fechamento do contrato, quando o comprador já se sente senhor do negócio, é que o construtor poderá negociar uma prorrogação do prazo. E terá que fazê-lo individualmente, com cada comprador.
Preocupa-nos, entretanto, o valor da indenização proposta. Castigar o construtor ou incorporador com indenização correspondente a 2% (dois por cento) do valor total do bem alienado é exagero e pode inviabilizar o término de muitas obras que porventura venham, por qualquer motivo, a se atrasar. Se estimarmos que o construtor tem um lucro médio de 20% em seus empreendimentos ( não sabemos se este dado é verdadeiro), uma cláusula penal de dois por cento ao mês representa 10% ao mês (!) de seu lucro possível. Em poucos meses estará quebrado e a obra paralisada.
Uma indenização equilibrada deve corresponder ao benefício que o comprador obteria ao receber seu imóvel no prazo, ou seja, o valor do uso ou do aluguel, hoje variando entre 0,6 e l,0% sobre o preço do imóvel. Podem acreditar os nossos deputados que tal indenização já é mais do que suficiente para que nenhum construtor queira deixar de entregar a obra no prazo contratado.
Na justificação do projeto de lei, o deputado Inácio Arruda lembra que "o caso da Encol não foi o primeiro, nem será o último; no entanto, devemos proteger aqueles que de boa fé entregaram suas economias ou fizeram grandes esforços para comprar o sonhado imóvel", mas reconhece que o projeto "não impedirá que as empresas quebrem ou que falcatruas aconteçam, entretanto, servirá como forte inibidor para aqueles que pensam em enganar o consumidor, pois terão um custo alto a pagar".
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
