Nem todas as locações de imóveis urbanos regulam-se pela Lei do Inquilinato (8.245/91), havendo outras exceções além das mencionadas expressamente pelo diploma legal locatício.
Estabelece a Lei das Locações, em seu art. 1o , parágrafo único:
"Continuam regulados pelo Código civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em "apart-hotéis", hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades."
As lojas de "shopping-centers" não foram excluídas da mão da lei, tendo recebido um tratamento especial (Art. 52, § 2o e 54). Os imóveis rurais não são mencionados explicitamente no parágrafo citado porque seria um "bis in idem", estando eliminados por exclusão, já que a lei só regula a "locação do imóvel urbano". Contudo, não se deve olvidar que a localização do imóvel, seja no campo ou na cidade, não é o fator preponderante para determinar se um imóvel é rústico ou urbano, havendo sem número de locações urbanas de imóveis situados em áreas essencialmente agrícolas.
Que outras locações não mereceriam a proteção da Lei do Inquilinato, além dos imóveis públicos, vagas de estacionamento, locais de publicidade e unidades com serviços de hotelaria?
Em primeiro lugar, é preciso excluir tudo que não represente uma efetiva locação do imóvel. Se se trata se empréstimo, de comodato, de cessão de uso com promessa de compra e venda, de usufruto e atos afins, inaplicável, por lógico, a Lei das Locações.
Mas, além disso, há contratos de locação com características especiais, que, a nosso ver, também escapam da esfera da Lei 8.250/91. Referimo-nos, por exemplo, às locações de imóveis para curtíssimo prazo, para eventos específicos, como vendas de Natal, Dia das Mães, Dia dos Namorados. Aparentemente, encontram-se presentes todos os requisitos de um locação comum, com preço, objeto (coisa) e retribuição. Porém, nestas hipóteses, não ocorre efetivamente a transmissão da posse ao locatário, que recebe o espaço a título precário, na qualidade de mero detentor.
Semelhante, igualmente, é a situação de profissionais que dividem despesas de um escritório ou clínica maior, ocupando parte do imóvel ou utilizando-o apenas em determinados dias da semana. Tal locação por hora ou por dia não se enquadra nos princípios que norteiam a Lei do Inquilinato.
A todas essas locações especiais, aplicam-se as normas do Código Civil, em seus artigos 1.188 e seguintes. O aluguel pode ser cobrado antecipadamente (é o que acontece na prática); finda a locação, o inquilino-ocupante é obrigado a devolver o imóvel sem mais delongas, sob pena de imediata reintegração (além de responder por eventuais prejuízos e de sujeitar-se a aluguel-pena arbitrado pelo locador); valem, no que for pertinente, os usos e costumes locais.
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Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2409 e fax (*41)224-1156.
