Antes de escolher a imobiliária que irá administrar seu imóvel o proprietário deve cadastrá-la. Sim, cadastrá-la para verificar sua idoneidade comercial.
Se ao alugar um imóvel de sua propriedade (um dentre vários ou dezenas), o proprietário se cerca de todas as cautelas, cadastrando pretendentes e fiadores, por que não adotar as mesmas precauções quando vai entregar uma parte ou todo seu patrimônio à administração de uma empresa? Por que não ser mais cauteloso quando o risco é potencialmente maior?
Sem pejo, nem falsos receios, deve o proprietário solicitar que a administradora apresente seu cadastro bancário ou então pedir que preencha uma folha de cadastro/pessoa jurídica. Esta solicitação será prontamente atendida, especialmente se a administradora estiver na posição de "vendedora" de seus serviços, isto é, se estiver tentando angariar os imóveis através de agenciador de locações.
Para maior garantia e melhor fundamentar sua decisão, deve o proprietário solicitar também fotocópia do contrato social ou estatutos, última alteração do contrato social, último balanço geral etc. De posse destes elementos, consultar contador habilitado, que lhe dê uma visão precisa da situação contábil da empresa. Além disso, deve, naturalmente, conferir as informações lançadas na folha cadastral, especialmente quanto à existência de protestos e ações, através de certidões negativas em nome da administradoras e de seus sócios e dirigentes.
Pode parecer exagerado que se recomendem tantas cautelas, e não será compensador se o proprietário tiver penas um imóvel de pouco valor, mas, se o objetivo é atingir o médio e grande proprietários, essas providências são necessárias. Podem ser, até, o motivo determinante que leve o senhorio a delegar a administração de seus imóveis.
Tradição vale
É importante a comprovação dos dados fornecidos pela empresa e são relevantes, também, as informações obtidas fora do cadastro, como o conceito da empresa, sua tradição comercial, imagem pública, bem como a postura moral de seus dirigentes.
O proprietário diligentes não ficará satisfeito apenas de submeter sua nova constituinte ao crivo do teste de idoneidade. Na medida do possível, deverá verificar se a empresa tem organização e capacidade para bem gerir sua carteira de locação. Como medir, em tese, a competência da imobiliária? Conhecendo-a pessoalmente; informando-se sobre seu método de trabalho, sua sistemática operacional; indagando sobre seus critérios e normas de conduta, sua política em relação aos locatários; descobrindo até mesmo a atitude da empresa em relação a seus empregados.
Alguns pontos a checar: Como é o atendimento aos clientes? Quem fornece as informações? Quem recebe as reclamações? Como são anunciados os imóveis em locação? Qual o controle para a entrega das chaves? Quais os critérios objetivos e subjetivos para a aprovação de cadastro e da locação? Como é feito o pagamento das taxas e encargos? Como fica a situação, quando o imóvel estiver vago?
Verificando que a administradora é organizada, criteriosa, tem bom ambiente de trabalho, trata seus clientes indistintamente com respeito, e assim por diante, maiores serão as probabilidades de que o patrimônio do locador estará sendo colocado em boas mãos.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
