A vida condominial é muito rica, mais exuberante do que a teoria que usualmente apresentamos neste espaço. Por isso, é sempre grato apresentar algum caso concreto, que está angustiando alguém. A consulta veio de Belo Horizonte, Minas Gerais, mas o fato pode estar aconcedendo em qualquer lugar. Vale, pois, reproduzi-la.
1)O poder para eleger ou reeleger síndico(a) de quem é? Dos condôminos-proprietários ou dos condôminos-locatários?
Resp.: O poder para eleger o síndico é, em princípio, dos condôminos do edifício, isto é, daquelas pessoas que detêm co-propriedade ou co-domínio sobre alguma das unidades autônomas que compõem o condomínio. Fizemos a ressalva “em princípio” porque, na ausência do condômino à assembléia de eleição do síndico, seu locatário lá poderá comparecer e votar no lugar do condômino, conforme faculta a Lei 4.591/64 (art. 24, § 4o ), salvo no que diga respeito a questões extraordinárias ou que afetem direito de propriedade, o que não é o caso da eleição do síndico.
Entendemos que não há condôminos-locatários no prédio, pois os locatários, apesar de exercerem de fato quase todos os direitos e deveres do locador, não são possuidores de qualquer parcela de domínio do terreno ou da edificação, logo, não são condôminos nem “lato sensu”. Pode-se falar, sim, em condômino-proprietário, como já o fizemos várias vezes, para acentuar a qualidade de dono do imóvel atribuída ao condômino.
Intenção correta
2)Conforme segue anexo algumas procurações recebidas durante a reunião, gostaríamos de saber:
a)Esse tipo de procuração tem validade para eleger ou reeleger o síndico ou tem que ser especificado?
b)Após feita a ata o representante que deverá assiná-la ou o representado?
Resp.: Os modelos de atas anexados são singelos, manuscritos, sem as formalidades e o palavrio normalmente adotado pelas procurações elaboradas por escrivães ou advogados. Porém, percebe-se claramente que a intenção dos outorgantes foi a de conceder poderes para que o outorgado representasse o condômino na assembléia, dela participando e deliberando. Desde que estejam com firma reconhecida, ou que seja reconhecida em prazo breve assinalado pela própria assembléia, têm validade.
Uma vez elaborada a ata da assembléia, o que, se possível, deve ocorrer no próprio ato, o representante do condômino poderá assiná-la. Entretanto, se a ata só vier a ser elaborada dias depois, como comumente acontece, poderá ser assinada tanto pelo representante que compareceu à assembléia como pelo próprio condômino-representado. Não há por que exigir que somente um ou outro assine a ata.
Postura elegante
3.Na aprovação do Regulamento Interno, os condôminos-locatários (sic) poderão/deverão participar e assinar o referido documento ou somente os condôminos-proprietários? Os condôminos proprietários ausentes também deverão assinar?
Resp.: O regimento interno deverá ser aprovado em assembléia geral devidamente convocada, com o quórum mínimo exigido pela convenção do condomínio. Como o regimento interno visa a regular a vida dos condôminos e demais pessoas que habitam o edifício (locatários, hóspedes, funcionários do condomínio e domésticos, dentre outros), não se tratando de normas fundamentais sobre a propriedade ou que gerem despesas extraordinárias, poderá ser votado pelos condôminos que comparecerem à assembléia, por procuradores dos proprietários e pelos inquilinos que comparecerem na ausência do condômino-locador.
A validade do regimento interno só depende de sua aprovação em assembléia, sendo a colhida das assinaturas ato meramente formal. Basta, por exemplo, transcrevê-lo em ata, com a assinatura do presidente, do secretário e das pessoas que o aprovaram (a eventual falta de uma ou duas pessoas não será motivo de nulidade).
Nada impede, mas não é necessário, que os condôminos-proprietários ausentes também assinem o regimento interno, dando sua aprovação “a posteriori” ao que foi deliberado na assembléia do condomínio. Convidar os ausentes a assiná-lo não só é um ato elegante, por parte do síndico ou da administradora, como certamente estimulará o seu melhor cumprimento.
