De 27 artigos dedicados ao condomínio, a lei dedica cinco ao problema do sinistro, demolição e reconstrução obrigatória da edificação, detalhando minuciosamente o que devem os condôminos agilizar no sentido de evitar impasse com o edifício desastrado (arts. 14 a 18). Tal previdência da lei é de longo alcance, eis que em trinta anos de vigência praticamente não foi aproveitada, em razão, felizmente, dos raros sinistros com edifícios em condomínio.
Duas hipóteses são previstas: primeira, destruição total ou de mais de 2/3 da edificação; segunda, destruição de menos de 2/3.
Destruição Maior
No caso de destruição total ou quase total, os condôminos deverão reunir-se em assembléia para deliberar sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Atenção para o quórum: somente “metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno” (art. 14). Para assunto tão importante, como se vê, basta quórum de maioria absoluta.
Rejeitada a reconstrução, a assembléia decidirá sobre o destino do terreno e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos (art. 14, § 1º). Aprovada a reconstrução, que deverá obedecer ao mesmo destino, forma externa e disposição interna (em termos), a minoria que não quiser ou não puder arcar com as despesas poderá alienar suas partes diretamente ou , mediante avaliação judicial, hoje produção antecipada de provas (art. 14, §§ 2º e 3º), seguida de ação de adjudicação judicial, em que a maioria oferecerá e depositará as importâncias arbitradas (art. 15). Ultrapassadas todas as fases do processo (depósito, liminar autorizando a adjudicação, citação, contestação, impugnação, perícia, audiência, sentença, apelação, contra-razões, acórdão etc.), a sentença irrecorrível, transitada em julgado, “servirá de título definitivo para a maioria”, sendo levada ao registro de imóveis (art. 15, § 7º).
Destruição Menor
Se o sinistro for de menos de 2/3 da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas (art. 16). Parece simples, mas não é. E se o valor do seguro for insuficiente para a reconstrução? E se a maioria, reunida em assembléia, decidir pela não reconstrução do prédio? A lei não prevê convocação de assembléia, no caso, deixar a critério do síndico a decisão, ou melhor, a obrigação de receber o seguro e promover a reconstrução.
A interpretação literal de tal dispositivo poderia levar, na prática, à adoção de providências em total desacordo com a vontade dos condôminos, o que não condiz com os princípios da própria Lei do Condomínio, em que impera o governo da maioria, numa verdadeira democracia direta, mais autêntica que todas as demais conhecidas.
Decisão de tal quilate, repita-se, deverá ser tomada pelos condôminos reunidos em assembléia, valendo o mesmo quórum de “metade mais uma das frações ideais”, já referido (art. 14).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)3224-2709, fax (41)3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
