A ação de reintegração de posse de imóvel integrante de conjunto habitacional destinado a pessoas de baixa renda, objeto de termo de ocupação com opção de compra, deve ser precedida de prévia notificação para desocupação.
Permanecendo o promissário na posse do apartamento, cabe ao promitente promover ação de resolução do contrato, com pedido de reintegração ou restituição.
A cláusula de resolução expressa não dispensa, em princípio, a ação judicial.
Mais uma vez nos valemos de decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça como fonte deste espaço, tanto pela clareza de seus enunciados, como pelas posições corajosas assumidas pelos integrantes daquele órgão do STJ.
No caso em tela (recurso especial 237.539-SP), relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, trata-se de ação de reintegração de posse, com pedido de liminar, impetrada pela Cohab/SP contra mutuário titular de pré-contrato de ocupação com opção de compra, aspirante a promitente-comprador em futuro contrato de compromisso de compra e venda pelo Sistema Financeiro da Habitação.
Tendo perdido a causa nas instâncias inferiores, a Cohab/SP apelou ao STJ alegando que a doutrina admite a validade da cláusula de condição resolutiva dos contratos, desde que previamente efetuada a competente interpelação, notificação ou protesto, e que, embora na hipótese dos autos não se trate de compromisso de compra e venda, os mutuários haviam sito notificados previamente, apesar de desnecessária tal medida.
Tratamento diferenciado
Fundamentando seu voto, expõe o ministro Ruy Rosado de Aguiar que o cerne da questão está em se saber se a ação de reintegração de imóvel não loteado pode ser ajuizada porque rescindido de pleno direito o contrato, em decorrência do inadimplemento do ocupante, bastando como providência prévia a simples notificação do promitente, ou se, ao contrário, a ação de reintegração depende sempre de anterior ou concomitante resolução (rescisão) do contrato, por sentença em processo judicial, antecedido de notificação específica, com prazo para a desocupação do imóvel.
Segundo o relator, quando o contrato transfere a posse e se promete transferir o domínio, o inadimplemento do promissário é causa de resolução, cuja disciplina se encontra no art. 32 da Lei 6.766/79 (imóveis loteados) e no art. 1o do Decreto-lei 745/69 (imóveis não loteados). Não é o caso dos autos.
Na hipótese em pauta (ocupação de apartamento em conjunto habitacional), o ministro entende que a ação de reintegração de posse somente poderia ser ajuizada após notificação para desocupação do imóvel, e cumulada com pedido de resolução da promessa de compra. “O litígio há de ser solucionado em Juízo, e no processo será apreciada não apenas a existência da cláusula, mas também a verificação das circunstâncias que justifiquem a resolução do contrato, pois bem pode acontecer que o inadimplemento não tenha a gravidade suficiente para extinguir o contrato” – argumenta o relator.
Conclui reiterando que “as relações envolvendo a compra e venda de imóveis, especialmente em situação como a dos autos, de conjunto habitacional para população de baixa renda, exigem tratamento diferenciado, com notificação prévia e apreciação em concreto das circunstâncias que justificavam a extinção do contrato, atendendo ao seu fim social”.
Votaram com o relator os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Cesar Asfor Rocha.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)24-2709 e fax (41)224-1156.
