O que teria levado juízes dos mais diversos cantos do País a decidir em favor dos fiadores, declarando-os exonerados da fiança prestada, por ter a locação se prorrogado por prazo indeterminado? Por que é que, de uma hora para outra, mudou o entendimento de parte dos magistrados, se não houve qualquer alteração na lei?
Para quem não acompanha o assunto, uma explicação: Nos últimos dois ou três anos, fiadores têm proposto ações de exoneração da fiança ou embargado as ações de execução de aluguéis e encargos, alegando que a fiança se encontra extinta, por não mais haver contrato por prazo determinado. Para perplexidade de senhorios, administradores e advogados, alguns juízes passaram a decidir literalmente contra a lei (contra legem), no caso a vigente Lei das Locações (8.245/91), que diz: “Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”
Não vamos entrar no mérito da questão. Vamos ousar mais, procurando saber por que houve tal mudança no comportamento da magistratura. E o fazemos baseados em mais de 20 anos de observação assídua das tendências dos nossos tribunais.Como profissional, sempre procuramos entender a jurisprudência, tentando descobrir a razão de decisões aparentemente inexplicáveis.
Nossa resposta é de que os juízes e tribunais passaram a decidir contra os locadores por culpa deles mesmo, ou mais precisamente, por culpa dos administradores de imóveis, em razão do descaso com que, há décadas, vêm tratando os fiadores. Tal desídia se manifesta pela não entrega de cópia do contrato de locação ao fiador, por não lhe comunicarem o vencimento do contrato e sua renovação automática, por não lhe noticiarem os fatos mais importantes da relação locatícia.
A maioria dos pedidos de exoneração da fiança tem partido de fiadores indignados por serem surpreendidos com a cobrança de aluguéis de contrato que julgavam extinto há muitos e muitos anos, em alguns casos há mais de uma década. Nesse período nada receberam do senhorio, diretamente ou por intermédio do administrador. Ficam revoltados com justa razão, sentindo-se como que “passados para trás”, por só serem contatados quando nada mais há a fazer para evitar o desastre. É esta justa indignação que muitos fiadores conseguiram transmitir para os magistrados, obtendo sentenças favoráveis, apesar do que diz a lei.
Para reverter a situação, é preciso que administradores e proprietários modifiquem sua postura em relação ao fiador e seu cônjuge. Podem adotar, por exemplo, uma das seguintes providências:
1. Manter contato pessoal (ou ao menos telefônico) com o fiador na hora de assinar o contrato de locação.
2. Enviar cópia do contrato (ou carta de fiança), acompanhado de carta explicativa.
3. Remeter correspondência, todo ano, avisando que a locação se prorrogou por mais um período, e que, se for de seu interesse, deve instar o locatário a renovar a locação com novo fiador.
4. Comunicar ao fiador todos os fatos relevantes da locação e não só o atraso do aluguel pelo inquilino. (Há outras medidas, mas o espaço acabou.)
Quem agir assim estará preservando os interesses de seu administrado e, com certeza, correrá bem menos riscos de perder a execução por exoneração da fiança.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
