“A arrematação realizada pelo credor hipotecário não o exime do pagamento da dívida executada, muito embora a alegação de preferência na satisfação de seu crédito eis que se trata de cotas condominiais, obrigação propter rem, e que acompanha o imóvel.”
Por solicitação de leitores, especialmente advogados de condomínios, voltamos ao tema, citando acórdão da 5a Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul (agravo n. 195 020 391), relatado pelo juiz Jassson Ayres Torres, com voto dos juízes Jorge Alcibíades Perrone de Oliveira e Márcio Borges Fortes, em 17.08.95.
No agravo suscitado, o condomínio afirma que a arrematação pela credora hipotecária deu-se através de execução proposta pelo condomínio, transcrevendo jurisprudência no sentido de frisar que a obrigação condomínial de natureza proptem rem é direito real, portando acompanha o imóvel (art. 4o da Lei n. 4.591/64), ainda mais quando é adquirido por via de arrematação e pela agente hipotecária.
Ressalta, ainda, o prejuízo causado à sociedade condominial, trazendo graves prejuízos para terceiros de boa fé, bem como informa que a arrematação já ocorreu, apenas não se operou a transferência de domínio porque não efetuado o registro do título.
A agravada respondeu ao recurso argumentando que, como empresa pública federal, goza de foro privilegiado, e, no mérito, alega a preferência de seu crédito frente ao direito real de garantia que possui (hipoteca), bem como a não transferência da propriedade com o registro da carta de adjudicação.
Analisando as alegações das partes, o relator Jasson Ayres Torres menciona acórdão de sua própria lavra, onde cita notas de Theotônio Negrão, no sentido de que “o arrematante responde pelas despesas condominiais de apartamento arrematado, pendentes é época da arrematação” e de que “o credor hipotecário, independentemente de haver penhorado o bem gravado, pode arrematar o bem penhorado em execução de outrem, garantida a preferência de seu crédito”, destacando adiante que, assim como o credor hipotecário tem preferência na satisfação de seu crédito, “igualmente caberia o ônus do pagamento da dívida executada, já que se tratam de cotas condominiais, obrigação que acompanha o imóvel”.
No tocante à alegação de não transferência da propriedade por falta de registro da carta de adjudicação, o juiz relator se refere a caso análogo, com interessante argumentação, que vale a pena ler:
“Entende-se por correta a ação dirigida contra quem conste no registro de imóveis como proprietário, mesmo se já praticados os aos de disposição, mas ainda não transcritos, porque não se pode exigir que o autor vasculhe Tabelionatos atrás de eventuais escrituras de compra e venda, ou nos Ofícios Judiciais para se informar sobre mudanças na situação do bem.
Já o caso presente trata da hipótese inversa, onde o autor já possuiu ciência de que houve alteração quanto ao titular do domínio, identificando-o.
Assim, somente ainda não se operou legalmente a transferência do domínio porque o adquirente não efetuou o registro do título, mas pertence efetivamente ao adjudicante o bem. Qualquer ato eventual de disposição por parte do mutuário será ineficaz, pois protegida está a adjudicação, incorrendo em fraude à execução se ocorresse.
Por isso, entende-se o credor adjudicante como parte passiva legítima, não havendo porque não deve responder pelas obrigações condominiais.”
Cópia do acórdão pode ser solicitada sem ônus pelo telefone.
