No último artigo desta série, mostramos alguns pontos sobre o direito de superfície, instrumento jurídico que separa o principal do acessório, dando a um terceiro a possibilidade de construir sobre solo alheio. Prosseguimos hoje.
Diz o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) ainda sobre o tema:
“Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência em igualdade de condições à oferta de terceiros.”
Como se denota, o direito de superfície e o direito de propriedade seguem caminhos independentes, embora paralelos. Tanto o proprietário tem direito de preferência na reaquisição do imóvel quanto o superficiário, na compra do terreno.
No usufruto, por comparação, não ocorre o mesmo. O usufrutuário não pode alienar seu direito a uma terceira pessoa, somente ao próprio proprietário, cabendo-lhe tão-somente o direito de ceder o exercício do usufruto por título gratuito ou oneroso (Cód. Civil, art. 714). O nu-proprietário, por sua vez, não fica obrigado a dar preferência ao usufrutuário para a aquisição do bem, podendo aliená-lo livremente.
“Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.”
Vencido o prazo do contrato por prazo do contrato de superfície por prazo determinado, deixará de haver o direito de superfície e o proprietário reassume plenos poderes sobre seu imóvel, incluindo as acessões construídas pelo superficiário. Esta é a teoria, em princípio. Na prática, veremos se as coisas funcionarão tão singelamente.
E se o contrato for por prazo indeterminado, bastará uma simples notificação para pôr termo ao vínculo com o superficiário? A lei é omissa neste ponto, aplicando-se no caso os princípios que regem os contratos sem prazo determinado, que não são eternos, podendo ser rescindidos e extintos conforme as cláusulas neles previstas, por condição resolutiva ou notificação com prazo certo.
Mais complicado, com certeza, será rescindir o contrato de superfície por descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. Haverá necessidade de ação judicial, com produção de prova, pagamento de custas e honorários etc., fatores que desestimulam a contratação e que devem ser incluídos no preço, como custo provável da concessão.
“Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.
§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.
§ 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.”
Neste ponto, pelo menos, a lei favorece o proprietário, desde, claro, que ele não se deixe enganar, assinando a escritura sem lê-la com o devido cuidado. Todo o benefício da cessão praticamente acontece com a extinção do contrato, quando o titular do domínio recebe o terreno com as construções realizadas, sem nada precisar pagar para isso, além do prazo que tiver ficado na espera.
Continua na próxima semana.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
