No Brasil, o condomínio é, sem dúvida, uma instituição vitoriosa. Por isso mesmo, inúmeros outros empreendimentos estão denominando-se como “condomínio”, quando na realidade não o são. São parecidos, semelhantes, buscam seguir os conceitos do verdadeiro condomínio, com sucesso até, mas não preenchem todos os requisitos indicados pela Lei 4.591/64.
Em primeiro lugar, há os loteamentos ou conjuntos residenciais que se autodenominam condomínio. Pelo fato de fecharem algumas ruas, instalarem uma cancela com portaria, e reunirem-se em uma associação, os proprietários desses lotes chegam muito próximos de um condomínio de casas, com a diferença de que, havendo dissidentes, a associação não pode impor regras e respaldar a cobrança das despesas comuns como se fossem um simples rateio entre condôminos.
No caso dos loteamentos fechados, contudo, é apenas uma questão de tempo até que sejam reconhecidos pelo legislador brasileiro e possam ter benefícios de um autêntico condomínio. A força da realidade fará com que sejam aceitos pelo ordenamento jurídico, obtendo disciplina própria ou idêntica à de seus assemelhados, pois hoje são milhares em todo o país, sendo a maioria de nível médio ou superior.
Há, ainda, os empreendimentos de um só proprietário que se denominam de condomínio porque o nome é atrativo e facilita as vendas ou a locação. O próprio poder público lançou algumas iniciativas visando, por exemplo, fornecer moradia a pessoas de idade, utilizando-se do título condomínio, embora todo o terreno e as casas sejam da prefeitura ou de algum órgão público, sem haver divisão de propriedade.
Comum, no mesmo diapasão, é a construção de um edifício por um único proprietário com o fito de alugar suas unidades, praticando-se todos os atos de administração como se fosse um condomínio. Já mostramos que as despesas comuns podem ser rateadas, mas não se trata de condomínio como o conhecemos.
E, assim por diante, há muitas iniciativas que se apresentam como condomínio, pois a palavra virou sinônimo de vida moderna, de esforço comum partilhado, de racionalização de gastos, de solidariedade.
Convém lembrar, ainda, que existe o condomínio tradicional, que é a propriedade de duas ou mais pessoas sobre um único imóvel, cuja disciplina legal se encontra no Código Civil (arts. 623 a 646), mas que perdeu importância nos últimos 40 anos diante da avassaladora presença dos empreendimentos imobiliários subordinados à Lei do Condomínio (4.591/64), a tal ponto que, hoje, ao se referir ao condomínio milenar, costuma-se adjetivá-lo como tradicional, antigo etc.
O que verdadeiramente caracteriza o condomínio moderno é a subdivisão de um terreno em frações ideais alienadas a mais de um proprietário, havendo áreas comuns de uso de todos e unidades autônomas privativas dos condôminos. Ninguém é dono de todo o imóvel nem de todas as unidades. As áreas comuns não são públicas nem particulares, mas de uso coletivo, da comunidade condominial. Nas unidades autônomas quem manda é o condômino, com pouquíssimas restrições da natureza vizinha.
Sem que haja unidades de propriedade exclusiva, com uma fração ideal do terreno, acesso direto ou indireto às vias públicas, liberdade para vender ou alugar, e outras formalidades legais (aprovação de convenção, registro de imóveis), não se pode validamente falar em condomínio protegido pela Lei 4.591/64.
Como instituição forte, o condomínio não teme concorrência. Receia-se apenas que haja uma ampliação desmesurada de seu conceito, deturpando uma imagem positiva construída pelo legislador, pelo judiciário e pelo esforço de milhões de brasileiros.
