A lei brasileira não diz expressamente qual é o prazo que o condomínio têm para exigir judicialmente o pagamento de suas taxas. Por isso, há quem se tenha manifestado no sentido de que as taxas de condomínio são imprescritíveis, nunca caducando, mesmo que se passe mais de 20 ou 30 anos.
Para responder à questão suscitada e lhe dar maior respaldo técnico, solicitamos parecer à bacharel. em direito Solange Roessle, de Curitiba, que nos brindou com opinião legal de seis folhas, do qual extraímos as informações a seguir.
Lembra, inicialmente, que a omissão do direito brasileiro em regular especificamente a prescrição da pretensão de exigir o pagamento das taxas de condomínio não serve para embasar a hipótese de imprescritividade, bastando verificar a natureza da medida judicial cabível para a cobrança das despesas condominiais, que é a ação sumária de cobrança (Cód. de Processo Civil, art. 275, II, b).
Tratando-se de ação de natureza condenatória, não se enquadra dentre as ações perpétuas, pois essas só englobam as ações constitutivas que não têm prazo especial de exercício fixado em lei e todas as ações declaratórias (Ângelo Amorim Filho).
Lembra, também, que o jurista Pontes de Miranda (durante décadas o maior doutrinador do país) não incluiu a ação de cobrança da quota de condomínio na extensa lista de ações que considerava imprescritíveis, conforme seu Tratado de Direito Privado.
Afastada a presunção de que o débito condominial não morre jamais, qual seria, então, o prazo de sua prescrição?
Caio Mário da Silva Pereira, criador da Lei do Condomínio diz que, não oferecendo o Código Civil uma solução direta à falta de um dispositivo expresso, “a conclusão necessária é que vigora a regra geral do artigo 177, como o encurtamente proveniente da redação que lhe deu a Lei n. 2.437, de 7 de março de 1955, ou seja, prescrição de 20 anos”. No mesmo sentido, a opinião de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo e extensa jurisprudência dos tribunais superiores e estaduais
Ônus do imóvel
Prosseguindo em seu parecer, a bacharel mostra que o fato do débito de condomínio ter natureza “propter rem”, o que, no dizer de Orlando Gomes, é um ônus que grava a propriedade do apartamento, não é razão para voltar ao questionamento da prescritividade ou não da obrigação, não se enquadrando nos casos previstos nos artigos 558, 567, 569 e 629 do Código Civil.
Em conclusão, diz o seguinte: “A ação de cobrança de taxas de condomínio em atraso tem por objeto o pagamento dessas taxas, ou, em outras palavras, objetiva um prestação pecuniária. Não é ação real, embora a dívida seja uma espécie de ônus que grava o imóvel. Trata-se, portanto, de ação pessoal, cujo prazo de prescrição deve seguir o disposto no artigo 177, primeira parte do Código civil.”
Deixando um pouco o jurisdiquês de lado, o que acha o prezado leitor? Está de acordo com o prazo de 20 anos para que o condomínio exerça seu direito de cobrança judicial? Tal prazo deveria ser reduzido para 10 anos ou ampliado para 30?
Há síndicos que se eternizam no cargo, negligenciando por anos na cobrança das quotas de rateio (às vezes por amizade), o que só é feito quando um novo síndico assume. Por muitas outras circunstâncias, também, débitos permanecem incobrados durante anos e lustros. Quem sabe o tempo ideal não seria como no usucapião extraordinário, 10 anos para condôminos presentes e 20 anos para proprietários ausentes?
Com a palavra o leitor, que, se tiver interesse, poderá solicitar cópia do parecer da Dra. Solange Roessle, sem ônus, pelo telefone.
