Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembléia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feito por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembléia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?
Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembléias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.
Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembléia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais.
Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembléia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.
Sem revogação
Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembléia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.
Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembléia, nada impede que se convoque nova assembléia dos condôminos, para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.
No caso de assembléia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos, salvo se outro quórum estiver previsto na própria convenção. É o que diz a Lei do Condomínio em seu art. 25, parágrafo único: “Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.”
PS. A questão que serviu como tema para este artigo foi formulada por administradora de condomínio de Curitiba, mas, por razões inexplicáveis, não chegou a tempo de ser útil na assembléia convocada para discutir o assunto. Nossas escusas e agradecimentos.
