“O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivou ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”
Em mais de 20 anos de profissão, ainda não vimos nenhum condomínio ser instituído por meio de testamento (se alguém conhece um caso específico, por favor, entre em contato para levarmos a público o fato), em razão de esse instituto ser pouco utilizado no Brasil, ao contrário do que acontece nos países de cultura anglo-saxônica.
Muitos são os atos entre vivos que podem gerar o nascimento de um condomínio por unidades autônomas, por outro lado. E em todos eles, é indispensável a existência de uma escritura pública que seja levada ao registro de imóveis.
Em algumas das escrituras, a instituição do condomínio ocorrer sem que haja transmissão da propriedade. Por exemplo, na divisão da herança, havendo muitos herdeiros e apenas um edifício a ser partilhado, poderão eles decidir criar um condomínio, destinando a cada consorte uma ou algumas das unidades. O mesmo aconteceria, se, por hipótese, um edifício de dono único fosse invadido e, vencido o lapso temporal do usucapião, decidissem os novos proprietários regularizar a situação através da instituição do condomínio.
Mais comum, ao que parece, é a instituição do condomínio ocorrer juntamente (ou quase junto) com a transmissão da propriedade. É o que acontece quando o edifício já se encontra totalmente construído e seu proprietário resolve vendê-lo ou doá-lo no varejo. Para tanto, através de uma escritura de instituição de condomínio, faz a individualização de cada unidade, identificando-a com um número ou letra, discriminando seu tamanho e localização no prédio, atribuindo-lhe uma fração ideal do terreno e partes comuns, tudo como manda a lei.
A escritura, por si só, não gera a existência real de um condomínio, só formal, porque, até que a primeira transmissão seja feita, a totalidade das frações estará enfeixada nas mãos do proprietário. Porém, alienada a primeira unidade, ocorrerá o nascimento efetivo do novo condomínio, que se consolidará formalmente no ato de registro desse fenômeno jurídico. A partir daí, não haverá mais um só senhor do domínio, mas dois ou mais.
Na incorporação imobiliária, maior berçário de novos condomínios, a ordem normal é outra. O edifício nasce após instituição do condomínio, que obedece a um bem elaborado processo legal (Lei 4591/64, art. 32), em que a divisão do prédio em unidades autônomas, partes comuns, fração ideal do terreno etc. constitui pressuposto necessário de qualquer venda a terceiros. Mas, também nesta modalidade, o condomínio efetivamente só surge no mundo jurídico quando ocorre a primeira alienação de uma unidade autônoma (apartamento, sala, loja).
Para rematar, convém não esquecer que se quatro herdeiros recebem um prédio contendo quatro unidades, ficando com a propriedade em comum (fração ideal do todo) e a posse individual de cada apartamento, não haverá aí um condomínio por unidades autônomas, regrado pela Lei 4.591/64, mas tão-somente um condomínio tradicional, regulado pelo Código Civil. Para mudar a natureza da instituição será necessário fazer o que diz o dispositivo legal citado no preâmbulo desta matéria.
