"Muitos condôminos que na prática são simplesmente investidores, aqueles que compram imóveis para locação e nele não residem, muitas vezes se deparam com o dilema de quem deverá pagar as despesas condominiais, situação que a princípio lhes parece complicada, mas na verdade é muito simples. Tais proprietários locam suas unidades e em dado momento o inquilino morador deixa de pagar a despesa condominial, que normalmente o contrato de locação estipula ser de sua responsabilidade. Ocorre porém que perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino. A relação de locação atinge somente o proprietário e o inquilino, ao passo que a relação jurídica no que tange ao pagamento da cota de condomínio é sempre entre condôminos, assim entendido o proprietário da unidade e o condomínio.
"Não raramente proprietários de unidade, quando são cobrados pelo condomínio, em primeira tentativa quase sempre amigável, mesmo não sendo esta obrigatória, argumentam com a administração no sentido de se cobrar o atraso ao morados, ou seja, o inquilino. É impossível aos administradores tomar uma atitude destas, pois não existe qualquer relação jurídica entre o condomínio e o inquilino. A responsabilidade de quitar o débito é do proprietário. E este posteriormente deve cobrar do inquilino, usando os meios legais para tanto. Na maioria das vezes, o não pagamento da cota condominial por parte do locatário, autoriza o locador a promover ação de despejo por falta de pagamento. Entretanto, perante o condomínio é sempre o titular da unidade que se torna devedor, independentemente de quem reside na unidade, seja a título de locação, empréstimo ou qualquer outra modalidade. O mesmo ocorre ainda com o compromissário comprador do imóvel, residente no mesmo, se o contrato de compromisso de compra e venda não for averbado junto à matrícula do mesmo. Isto ocorre porque, em último caso, é a unidade que será penhorada e leiloada para saldar a dívida."
O texto acima, transcrito no Jornal Masset, tem origem na ABADI – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, com sede no Rio de Janeiro, entidade que há décadas vem mantendo a vanguarda em matéria de pesquisa e orientação para administradores de imóveis e de condomínios. O tema já foi objeto de comentários nesta coluna, valendo sua reprodução pela clareza como foi redigido.
Acrescentaríamos, ainda, uma advertência para síndicos e administradoras. É preciso tomar cuidado para não inserir o nome do inquilino ou do promitente comprador da unidade no recibo de pagamento da quota mensal. Mesmo que o pagamento seja feito pelo locatário ou novo adquirente sem registro, a mudança de nome no recibo só deve ocorrer após a efetiva transferência do domínio junto ao registro de imóveis (ou ao menos a averbação do compromisso de compra e venda, como mencionado).
A emissão do recibo em nome de quem não é o titular poderá gerar, no caso de ação de cobrança, a alegação de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o condomínio anuiu com a transferência da responsabilidade pelo pagamento da quota, ao aceitar como condômino quem na verdade não o era. O processo poderá ser extinto por carência de ação e haverá outras dificuldades para levar a cobrança a termo.
