O condomínio pode aprovar uma nova convenção ao invés de alterá-la parcialmente? A pergunta, formulada por telefone, por leitor da Bahia, levou-nos a refletir sobre o assunto, já que a Lei do Condomínio não trata especificamente sobre a elaboração de um novo estatuto condominial.
Diz a Lei 4.591/64 que os proprietários (e assemelhados) "elaborarão, por escrito, a convenção do condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações"(art. 9o, caput). Estabelece logo adiante que "considera-se aprovada e obrigatória para os proprietários…, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as assinaturas de titulares de direito que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio" (idem, parág. 3o) Bem mais na frente, determina que "salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais" (art. 22, parág. único).
Diante do pouco que a lei menciona sobre aprovação e alteração de convenção, seria possível elaborar uma carta totalmente nova para o condomínio?
A resposta é simples, mas depende, naturalmente, do que se entenda por totalmente nova. Sim, é possível aprovar-se em assembléia, pelo quórum previsto na convenção ou pelo quórum legal de 2/3 das frações, uma convenção totalmente nova, desde que a nova ordem convencional não afete o direito de propriedade de qualquer dos condôminos. Se houver alteração que exija quórum unânime (mudança da destinação do prédio, por exemplo), também não será possível uma modificação completa da convenção pelo quórum de 2/3.
Quando se diz que é possível, e até preferível que se faça uma convenção nova e não um amontoado de remendos, é que as alterações propostas devem já vir inseridas no próprio texto da convenção. Vale dizer, se as alterações forem de monta, envolvendo vários artigos da convenção, fica mais fácil analisar todos os artigos e parágrafos como um todo, para verificar sua adequação às necessidades e interesses do condomínio.
É o que acontece, por exemplo, com os estatutos sociais de empresas que são modificados muitas vezes, complicando a sua interpretação. Para fins práticos, faz-se uma alteração definitiva, mencionando-se que o estatuto consolidado terá a seguinte redação (seguem-se, então, as cláusulas completas do estatuto).
Em termos práticos, sendo a convenção muito antiga, especialmente se anterior à vigência da Lei do Condomínio (64), a aprovação de um texto novo, que respeite as "cláusulas pétreas" já referidas, será tão difícil (ou fácil) quanto a obtenção de adesão a uma simples modificação parcial, evitando-se que a emenda crie uma colcha de retalhos.
Cópias do novo projeto de convenção podem ser distribuídas com antecedência para todos os condôminos, para que dêem as suas sugestões, permitindo que a comissão revisora ou o síndico levem para a assembléia geral extraordinária uma proposta que já passou pela aprovação tácita da maioria dos interessados, facilitando assim a obtenção do quórum mínimo de 2/3 das frações ideais da edificação.
Mais vale uma boa revisão geral do que muitas recauchutagens parciais.
