Vitórias importantes estão obtendo os condomínios do país junto ao Superior Tribunal de Justiça, em Brasília, o que está sendo essencial para preservar a instituição erigida pela Lei 4.591/64, em vigor há 35 anos. Suas excelências parecem ter entendido muito bem que o condomínio é um ente diferenciado, de elevado valor social.
Pela cláusula de não indenizar, procura-se fugir da responsabilidade por fato de terceiros, inserindo-a em contrato ou postando-a como advertência em avisos públicos do tipo "não nos responsabilizamos por furtos de objetos deixados dentro do veículo" ou "não assumimos responsabilidade por danos no estacionamento do shopping". Tais imposições têm sido sistematicamente derrubadas nos pretórios locais e federais.
Com relação ao condomínio, também havia decisões contrárias, entendendo que a cláusula de não indenizar não era válida, caso o dano ou furto ocorresse por culpa "in eligendo" ou "in vigilando" da administração do prédio. A tendência parece ser outra, como se vê na ementa de decisão do STJ, relatada pelo Ministro Cláudio Santos, a seguir transcrita (Recurso Especial 45.902), em que o condômino pleiteou indenização por furto no interior de sua unidade:
"O dever de indenizar imposto ao condomínio por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio , que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção."
Na mesma linha de raciocínio, outra decisão do STJ valida a cláusula de não indenizar por furto ocorrido na garagem do prédio (Recurso Especial 49.332-3).
Relatando o feito, o Ministro Nilson Naves cita precedente jurisprudencial daquela casa onde destaca que "a cláusula de não indenizar, salvo nos casos em que sua adoção desnaturaria por completo o contrato, não ofende interesse público ou afronta a lei. É válida e deve prevalecer.". Tal norma, em outras palavras, inclui-se na categoria dos "direitos disponíveis", especialmente quando disciplina relações internas do condomínio, sem afetar terceiros. Se a vontade dos condôminos é a de não ressarcir furtos ou danos ocorridos em suas premissas, arcando cada um com seus próprios prejuízos, tal resolução, segundo o STJ, deve prevalecer.
De outra decisão do STJ (Recurso Especial 10.285), colhe-se do voto-vista (em separado) do Ministro Eduardo Ribeiro a seguinte argumentação (resumimos):
1)A cláusula de indenizar será lícita quando não contraria lei de caráter cogente, a ordem pública e os bons costumes.
2)As convenções e os regimentos internos de edifícios em condomínio, surgindo embora de manifestação de vontade, têm natureza distinta do contrato, por obrigarem ainda os dissidentes e aqueles que, à época, não participavam de propriedade comum.
3)A regra que dispõe que cabe ao síndico exercer a administração interna do edifício, "no que diz respeito à sua vigilância, moralidade e segurança" simplesmente cuida das atribuições do síndico, não visando a fixar responsabilidade do condomínio e menos ainda ilimitada.
4)Forçoso concluir pela licitude da cláusula, acertada entre os interessados, não havendo razão para que o Judiciário imiscua-se no que foi livremente estabelecido.
Conclusão final: Quem tem juízo que insira cláusula de não indenizar na convenção do condomínio.
