Moradora do Rio de Janeiro nos sugeriu escrevermos sobre as convenções de condomínio não registradas, problema que afeta grande parte dos edifícios construídos antes da vigência da atual Lei do Condomínio, de 16 de dezembro de 1994, e de uns tantos edificados após aquela data, em desacordo com a legislação.
A questão fundamental que deflui da falta de registro imobiliário da convenção é a permanente argüição de sua invalidade, principalmente na hora de se cobrar quotas em atraso ou de se fazer cumprir suas determinações. Alega-se que o texto não tem validade, por que não se encontra registrado, ou que perdeu seu poder coercitivo, porque alguns ou muitos de seus signatários originais já venderam suas unidades ou faleceram.
Nossos juízes e tribunais, que costumam (quase) sempre pautar-se pelo bom senso e pelo equilíbrio das relações jurídicas, há muito já decidiram que a falta de registro não é óbice à validade de uma convenção, mormente em se tratando de relações entre os condôminos. Entendem que, em circunstâncias em que se torna muito difícil ou quase impossível atender à lei (como no caso de edificações antigas, com problemas de documentação, discriminação de áreas etc), o descumprimento formal de exigência de lei posterior não deve ensejar o enriquecimento jurídico do condômino inadimplente ou ser causa para a não solução de discórdia no prédio.
Nos edifícios incorporados após dezembro de 1994, raramente não haverá convenção registrada, pois a Lei do Condomínio obriga a que o incorporador deposite uma minuta da futura convenção no registro de imóveis, minuta esta que supre plenamente a ausência de outro título expressamente aprovado pelos proprietários. Se estes não se reunirem em assembléia para aprovar uma nova convenção, terá validade, como texto-matriz do condomínio, a minuta depositada pelo incorporador, a qual, diga-se, recebeu a aprovação tácita de todos os adquirentes de unidades autônomas, no ato de assinatura de suas escrituras.
No que tange ao falecimento ou ao desligamento dos condôminos fundadores do prédio, os que aprovaram a convenção que não pôde ser registrada, entendemos (com opiniões em contrário, certamente), que tal instrumento continua a ter plena força entre todos os condôminos, atingindo qualquer novo adquirente de unidade no prédio. Não há necessidade, reafirmamos, de periodicamente se aprovar uma nova convenção, se bem que tal providência talvez seja conveniente, para espancar as dúvidas dos que se posicionam em sentido contrário.
O mais fácil é, em qualquer alteração da convenção, realizar no mesmo ato a ratificação de todo o texto vigente, consolidando-o numa peça única, de fácil leitura e interpretação, suprindo assim a lacuna registrária, levando-se em seguida a ata e respectiva convenção para o cartório de títulos e documentos.
Ao que parece, a falta de registro das convenções decorre, em certos casos, do excesso de zelo dos titulares dos registros de imóveis, obrigados que são a cumprir na risca as determinações legais. Nossa sugestão, para se contorne o obstáculo, é que se recorra ao poder judiciário, requerendo o juiz que, diante da prova apresentada e da impossibilidade de se atender a todas as exigências, supra a omissão, determinando, por sentença, que a convenção seja definitiva e regularmente registrada no ofício competente.
