O que não tem solução está solucionado. O dito popular expressa bem as dificuldades que se antepõem a quem pretenda encontrar uma saída para questões que envolvem os direitos dos condôminos num edifício.
O caso apresentado envolve condomínio formado por dois blocos distintos e separados no mesmo terreno, em cidade do litoral paranaense. O bloco Um tem ampla área de terreno em sua frente, ao passo que o bloco Dois está encravado atrás do primeiro. Pretendem os moradores do bloco Um aumentar a área de seus apartamentos com a construção de um adendo ao edifício, constituído de garagem no térreo e sacadas nos andares respectivos. Pergunta-se se tal acréscimo é juridicamente viável e qual seria a fórmula para o efetivar.
De primo, diga-se que nada é impossível no campo do condomínio, desde que se pague o devido preço, ou seja, que haja a aprovação pelo quórum exigido por lei e pela convenção.
Não se trata apenas de acrescentar uma pequena sacada nos apartamentos do bloco Um, mas de levantar toda uma fachada, com aproximadamente três metros de extensão, a qual seria construída sobre terreno pertencente a todos os condôminos, aduzindo expressiva metragem quadrada a cada unidade.
O primeiro problema a enfrentar seria o da alteração da fachada. Qual o quórum necessário para tanto? Entendemos que, por se tratar de acessão uniforme, que melhoraria todo o conjunto arquitetônico, bastaria o pode de 2/3 dos condôminos, quanto a este aspecto. Não é necessária a unanimidade, pois não se está verdadeiramente alterando para pior ou dando autorização para que somente um ou poucos condôminos modifiquem a fachada de suas unidades, caso em que a unanimidade seria de rigor.
Por outro lado, a construção das sacadas implica apropriação de área comum por metade dos proprietários, em prejuízo dos demais, o que constitui infração gravíssima em termos condominiais, inviabilizando de plano o projeto, salvo se contasse com a aprovação unânime de todos os titulares de frações dos dois blocos.
Como a obtenção de unanimidade dificilmente acontecerá, qual a saída para os moradores do segundo bloco, a fim de que possam usufruir de sacada com vista para o mar?
Em duas palavras: compensação econômica, para restituir o equilíbrio entre os dois blocos. Tal ressarcimento poderia ser pago de uma só vez, pelo direito de utilizar a área comum do prédio, e/ou ao longo do tempo, mediante acréscimo no valor da taxa de condomínio. Vale o que for negociado entre as partes e aprovado em assembléia.
Na forma exposta, acreditamos que o quórum de 2/3 de todos os proprietários seria suficiente para garantir a festa do lançamento da obra. Vale lembrar, ainda, que não haveria alteração da fração ideal do terreno das unidades autônomas do condomínio, o que só é possível mediante decisão unânime. Cada apartamento continuaria com sua parcela original do terreno, mas os do bloco Um teriam área maior, o que não é vedado pela lei. O que deveria modificar, sim, é o critério de rateio das despesas, que passaria a ser a metragem de cada unidade e não mais a fração ideal do terreno.
Com 100% de boa vontade, nada é impossível no condomínio.
