A primeira inovação do novo Código Civil, ao tratar do condomínio, diz respeito ao próprio nome do instituto, que deixou de ser “condomínio em edificações” (Lei 4.591/64, preâmbulo) e passa a ser “condomínio edilício” (novo CC, capítulo VII do Livro III, Título III).
Qual a diferença entre condomínio em edificações e condomínio edilício? Aparentemente nenhuma. O dicionário Houaiss informa que edilício, em sua segunda acepção, significa “que diz respeito a edificação”, com etimologia que remonta ao latim “aedificius”, cujo radical edific-, antepositivo do latim “aedes, is”, primitivamente significava “lar, local onde se faz fogo, lareira; depois, lugar em que residia um deus, templo”e, mais adiante, “obra arquitetônica de grandes proporções; edifício, construção, casa, prédio”.
Como se vê, o legislador do novo Código Civil continua dando ao condomínio o caráter de comunhão de propriedade sobre área construída, e não de mera divisão de qualquer superfície terrestre, a exemplo do parcelamento e do loteamento de terrenos. A existência de áreas construídas (ou ao menos em construção, e, como querem uns, projetadas para serem construídas) constitui essência do condomínio edilício. Vejamos o que diz o primeiro dos artigos do Capítulo VII:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a (sic) propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estruturado prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”
Nota-se a preocupação do legislador em detalhar quais as áreas que serão consideradas unidades autônomas (§ 1o) e quais, áreas comuns (§ 2o). A enunciação é meramente exemplificativa. Outras unidades podem ter autonomia ou denominação própria, regionalizada, sem que isso afete o conteúdo da norma. Também é exemplificativa a indicação das áreas comuns do prédio. Cada condomínio tem suas características próprias.
Melhor, talvez, teria feito o legislador se dispusesse também que, afora as unidades de propriedade exclusiva, formalmente existentes no prédio, tudo o mais constitui área comum.
Ao tratar da fração ideal no solo e nas outras partes comuns, o novo Código Civil estabeleceu critério de partilha não existente na legislação atual, qual seja, “o valor da unidade imobiliária” e não mais a metragem, como se costuma fazer até o presente, por ter a Lei 4.591/64 determinado que a fração ideal do terreno e coisas comuns seja “expressa sob forma decimal ou ordinária” (art. 1o, § 2o), o que levou à interpretação de que a área construída de cada unidade deveria ser o critério de cálculo.
Como o valor de cada unidade, em geral, é fixado pelas construtoras e incorporadores no ato da alienação, caberá a eles a última palavra no cálculo das frações ideais, o que deverá, para evitar querelas futuras, acontecer no memorial de incorporação do empreendimento, quando este for a forma de constituição do condomínio.
