Do mesmo modo que a atual Lei do Condomínio, o novo Código Civil fixou em 2/3 (dois terços) o quórum necessário para a aprovação da convenção do condomínio.
O Código disciplina a questão de maneira esdrúxula, no art. 1.333, com seu parágrafo único, e também nos parágrafos 1o e 2o do art. 1.334, que deveriam corresponder aos parágrafos 2o e 3o do artigo anterior. Nosso exemplar do Código foi impresso pela gráfica do Senado, mas assim mesmo fomos buscar outras fontes para conferir.
Diz o texto:
“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
O art. 1.334 estabelece cinco requisitos mínimos que devem fazer parte de qualquer convenção, além dos três mencionados no art. 1.332, e é seguido por dois parágrafos, que melhor ficariam se subordinados ao art. 1.333. São eles:
“§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
Os dois parágrafos especificam o que a cabeça do art. 1.333 normatiza e não o fixado pelo artigo 1.334, que inicia com o texto: “Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:“.
Duas observações
1. A Lei atual menciona “proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas” como as pessoas legitimadas a aprovar a convenção do condomínio. O texto novo equipara os “promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas” (art. 1.334, § 2o) aos proprietários, porém, permite que aqueles sejam excluídos do processo de aprovação.
Como afastar os promitentes e cessionários, se ainda não existe uma convenção? Simples. É só não esquecer que o novo Código Civil não revogou os artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64, na parte que trata da incorporação imobiliária, restando íntegra a obrigação do empreendedor depositar a minuta da convenção no registro de imóveis antes de iniciar a comercialização das unidades.
2. O que acontecerá se a convenção não for registrada na respectiva circunscrição imobiliária? Não será oponível contra terceiros (art. 1.333, parág. único). Terceiros, no caso, não são os proprietários, nem os promitentes compradores ou cessionários de qualquer direito sobre o imóvel, nem os funcionários do condomínio, nem os locatários, nem os moradores gratuitos. Qualquer pessoa que adentre o condomínio obriga-se a respeitar a convenção, esteja ou não registrada.
Somente em casos de disputas judiciais, terceiros poderão alegar a falta de registro, se isto tiver sido motivo para a ocorrência de prejuízo ou outro dano. Questões de propriedade, em especial, necessitam da formalidade do registro para seu aperfeiçoamento.
No nosso entender, a minuta do incorporador supre, para todos os efeitos legais, o requisito da convenção registrada, oponível contra todos (“erga omnes”).
