Novas normas para a venda e a locação de garagem em condomínio foram estabelecidas pelo Código Civil que entrará em vigor no início do próximo ano.
Diz a primeira regra:
“Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”
O proprietário da vaga de estacionamento terá que fazer um minileilão no prédio antes de alugar a garagem a quem nele não resida ou trabalhe. Como a lei não foi exigente, basta que coloque um aviso no quadro de editais (ou no elevador) oferecendo sua vaga à locação, pelo preço de tanto, dando um prazo para que os interessados se manifestem. Se mais de um aceitar a oferta, será necessário pesquisar a condição de todos, separando os possuidores dos não-possuidores. Possuidores são os proprietários (residentes ou não no imóvel) e os promitentes compradores da unidade, aí se incluindo os cessionários. Não-possuidores, no caso, seriam os locatários, comodatários e outros que não possuem posse com expectativa de domínio, embora sejam possuidores diretos do bem.
Não entendemos, sinceramente, para que o legislador criou essa separação. E o filho ou sobrinho do proprietário não-possuidor, seria considerado “estranho” para os efeitos do direito de preferência outorgado pelo novo Código Civil? Ou terá que se valer de subterfúgios para contornar a exigência legal? O tempo dirá.
No artigo seguinte, o Código Civil trata do vínculo que une as unidades autônomas às partes comuns do prédio e também fere a questão da venda da garagem a terceiros, tema que, durante toda a vigência da Lei 4.591/64 suscitou interminável polêmica. Atenção para o parágrafo segundo.
“Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.”
Note que não há crase antes de “as unidades imobiliárias”. Deve-se ler, pois: ‘as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias, são também inseparáveis das frações ideais correspondentes’. O emprego da ordem indireta na oração poderá levar algum intérprete a conclusão diversa.
O mais importante deste artigo está em seus parágrafos. O primeiro impede que se onere ou se aliene a unidade autônoma sem que a fração ideal do terreno também seja alienada ou onerada. Não se pode, por exemplo, penhorar só as partes comuns sem que a unidade de propriedade exclusiva também seja penhorada e vice-versa. O texto reforça o vínculo unidade-fração ideal do terreno.
O segundo parágrafo regula a alienação de partes acessórias da unidade (vaga de veículo, quarto de despejo, adega etc.) da propriedade principal. O Código praticamente encerra a discussão, ao restringir a possibilidade de alienação a terceiros aos casos em que “essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio”, e, o que não é pouco, desde que “a ela não se opuser a respectiva assembléia geral”. Em suma, não basta previsão da convenção, é preciso que a assembléia se manifeste favorável à transferência do bem a terceiro.
Unidades autônomas destinadas à guarda de veículos continuam a ter tratamento igual ao de outras áreas de propriedade exclusiva. Voltaremos ao tema, oportunamente.
