Na semana passada fizemos referência ao mandato do síndico e suas nove atribuições legais, deixando para esta a conclusão do artigo 1.348 do novo Código Civil, dada a sua extensão, com a transcrição e comentário de seus dois parágrafos, que dizem o seguinte:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”
À primeira vista, o legislador teria cometido um cochilo, pois, aparentemente, um dos dois parágrafos é desnecessário. O primeiro é mais genérico e o segundo mais específico.
Não se trata de erro do codificador, mas de situações que preferiu diferenciar. O parágrafo primeiro inova nossa legislação ao permitir a possibilidade de se cindir os poderes do síndico, deixando a ele os de natureza gerencial, e elegendo-se outra pessoa como representante legal do condomínio, para fins judiciais e mesmo extrajudiciais.
Note que, nesta hipótese, não depende da vontade do síndico, nem de sua iniciativa, a exclusão dos poderes de representação do síndico. Na assembléia que o eleger, ou a qualquer tempo, tal atribuição poderá ser delegada a outra pessoa que não o síndico. Neste caso, salvo restrição fixada pela própria assembléia, o novo procurador do condomínio receberá a competência de “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (art. 1.348, II).
Subordinação
Outra é a alternativa oferecida pelo parágrafo segundo. Agora, por iniciativa do síndico, a assembléia poderá aprovar a transferência total ou parcial dos poderes de representação e também, se for o caso, as funções administrativas. O indicado poderá ser uma única pessoa ou os encargos podem ser divididos entre duas, conforme a situação. Só para lembrar, a delegação de funções já estava prevista e sempre foi largamente utilizada nos termos da legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64, art. 22, § 2o).
Nos condomínios onde houver distribuição das funções e poderes do síndico (o que deve acontecer nos grandes complexos domiciliares), haverá, então, um síndico, um procurador e um administrador, cada um com suas atribuições e responsabilidades. Nos condomínios já existentes, cujas convenções se omitem a respeito da partição dos poderes, tampouco ocorrerá impedimento para a aplicação imediata da nova lei, tão logo entre em vigor, em janeiro de 2003.
O novo texto não faz referência expressa à responsabilidade do síndico por atos praticados pelo representante legal ou pelo administrador do condomínio. Na Lei 4.591/64, há a enérgica advertência de que a delegação das funções administrativas pode ser feita “a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade”.
A omissão do novo Código, neste particular, não tira do síndico, nas hipóteses do parágrafo segundo em comento (transferência de funções por sua iniciativa), a responsabilidade por danos que o procurador ou o administrador venham a causar, pois permanece o vínculo de subordinação dos indicados em relação a ele. No caso de eleição direta do representante legal, as conseqüências serão outras, ficando o síndico, em tese, desobrigado do que aquele vier a cometer.
