Concluímos hoje esta primeira série de artigos sobre o novo Código Civil, apresentando a última seção, que trata “Da Extinção do Condomínio”. São apenas dois artigos, que dizem:
“Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.”
Na Lei do Condomínio, ainda vigente, o tema mereceu cinco longos artigos (do l4 ao 18), acrescidos de um total de l4 parágrafos, o que impede sua transcrição aqui.
Mais sintético
Algumas alterações básicas: a) Era necessário “sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação” (art. 14), agora exige-se que a edificação seja “total ou consideravelmente destruída” (art. 1.357). O que significa ‘considerável’ ficará ao arbítrio dos condôminos ou do juiz. b) Não há mais obrigação de se efetivar a reconstrução “guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna”, como prevê a Lei 4.591/64 (art. 14, § 2o). c) Não é mais obrigatória a reconstrução em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 da construção. (art. 16) d) O quórum para a decisão sobre reconstruir ou não continua o mesmo – metade mais uma das frações ideais – mas no caso de venda ou demolição porque o prédio esteja “condenado pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade” (art. 17), ou “ameace ruína”(art. 1.357), reduziu-se a exigência de “2/3 (dois terços) do total de unidades e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns” (art. 17) para apenas “metade mais uma das frações ideais”.
Embora o novo Código tenha sido bem mais sintético que a Lei do Condomínio, o procedimento a ser adotado é similar. Ocorrido o sinistro ou a deterioração irreversível do edifício, os condôminos se reúnem em assembléia e decidem se querem reconstruir ou alienar o prédio. Se optarem pela reconstrução, os proprietários que se recusarem a participar poderão vender suas frações a outros condôminos, com preferência sobre terceiros, mediante avaliação judicial.
No caso de alienação do prédio, ou do que dele sobrar, os ganhos serão rateados entre todos na proporção do valor de sua unidade, que, salvo disposição em contrário, deverá corresponder à fração ideal de cada um.
Desapropriação
No caso de desapropriação total, cada condômino receberá indenização equivalente ao valor de sua unidade autônoma, sem prejuízo do que lhe couber, individualmente, como compensação pelas benfeitorias que tiver adicionado à sua propriedade.
Sendo parcial o desapossamento (parte do terreno, por exemplo), o bônus reverte em favor de todos, segundo suas quotas ideais, ou ficará no caixa do condomínio para atender a despesas futuras de manutenção.
P.S. Após a vigência do novo Código Civil iniciaremos outra série de artigos sobre o tema, com tópicos de maior profundidade.
