Passados cinco meses da entrada em vigor do novo Código Civil, poucos condomínios adaptaram suas convenções à nova legislação. De um lado, porque foram recomendados a aguardar a baixa da poeira levantada; de outro, porque as alterações trazidas não impediram que síndicos e condôminos continuassem a solver seus conflitos sem maiores problemas.
Partindo-se do pressuposto de que a lei ordinária prevalece sobre normas condominiais, não há, a rigor, necessidade de se proceder à imediata atualização da convenção e do regimento interno. Se estes contiverem regras contrárias ao Código Civil, aplica-se o diploma legal maior e pronto. O desajuste surgirá se, na interpretação das leis internas, se pretender dar a elas prevalência, sob o argumento de que, amparadas pelo direito adquirido, não foram derrogadas pela legislação nova.
Em São Paulo, por exemplo, é forte o entendimento de que as convenções de condomínio aprovadas anteriormente à vigência do novo Código Civil devem ser aplicadas ao pé da letra, especialmente se forem ratificadas pelos condôminos em assembléia. Com base nesse entendimento, continuam a cobrar multas previstas internamente, de até 20% do valor da quota, e não os dois por cento inventados pelo legislador.
Na questão do rateio das despesas, tem vigorado a lei do menor esforço. Continua-se calculando o montante de cada taxa da forma que vinha sendo feito anteriormente, com base na convenção. Pelo novo ordenamento, o condomínio não mais pode escolher critério próprio de rateio. Entre os deveres do condômino está o de “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais” (art. 1336, I), sem qualquer alusão à possibilidade de haver disposição em contrário da convenção condominial, como previa a antiga Lei 4.591/64 (art. 12, § 1o).
O legislador de 2002 também estabeleceu regra rígida pela a fixação do coeficiente da fração ideal de cada unidade autônoma, assim dispondo: “A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.” (art. 1.331, § 3o). Antes, não havia vinculação necessária entre o valor da unidade e a fração ideal de terreno; mais comum era a divisão do lote pelos metros quadrados de construção, mesmo que uns valessem o dobro de outros (exemplo: lojas versus conjuntos comerciais).
Estariam os edifícios construídos antes de 2003 obrigados a alterar suas convenções para aprovar nova fração ideal com base no valor proporcionar de cada unidade? Certamente que não, pois isso exigiria unanimidade de decisão (qualquer proprietário prejudicado votaria contra) e colocaria o prédio em situação de instabilidade, pois com o tempo o valor relativo dos apartamentos, salas e lojas poderá se modificar, exigindo nova atualização da fração ideal.
Como notado, a lei nova, em certos casos, é de difícil ou impossível aplicação. Por isso, continuamos afirmando que os condomínios devem manter suas convenções e regimentos internos em vigor, só os alterando quando a necessidade for premente, que justifique o enorme esforço requerido para tal empreitada. É preferível esperar que a Justiça se manifeste sobre os pontos polêmicos do novo texto legal, e só depois deliberar sobre a revisão.
Mais importante de tudo é interpretar com bom senso as normas existentes.
