Síndicos habituados por muitos anos a conviver com as regras da antiga Lei do Condomínio (4.591/64) devem ler com redobrada atenção o que dispõe o novo Código Civil a respeito de suas atribuições.
Ao tratar da competência do síndico (art. 1.348), o legislador aproveitou muito da experiência da Lei de 64, porém alterou algumas normas e acrescentou outras. Fica até difícil dizer exatamente o que mudou e o que permaneceu intocado, sem uma leitura atenta.
Chamamos a atenção, por exemplo, para inciso sem correspondência na legislação pretérita, que diz: “Art. 1.358. Compete ao síndico: (…) III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.
Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos, mediante convocação de assembléia geral extraordinária, para a qual todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354), sob pena de o síndico responder pelo eventual prejuízo que a falta de providências ou de notificação causar ao prédio ou a alguns condôminos.
Havendo motivos justificados, e dentro de seu livre arbítrio, o síndico poderá, correndo pequeno risco, decidir não convocar uma assembléia simplesmente para “dar imediato conhecimento” da existência de “procedimento judicial ou administrativo”, optando por transmitir a informação por meio de carta-circular ou edital. Tal só seria aceitável se tais procedimentos contra o condomínio forem rotina ou se o valor pleiteado (exemplo, mínima diferença resultante do recolhimento atrasado da contribuição social) for insignificante.
Outra obrigação do síndico que não pode ser esquecida é a da guarda da documentação do condomínio pelo prazo de pelo menos cinco anos, embora não mais conste expressamente do texto do Código Civil novo.
Dizia a Lei 4.591/64, que compete ao síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contável, toda a documentação relativa ao condomínio” (Art. 22, § 1o, alínea g). Tal regra não constava da redação primitiva da lei, tendo sido inserida posteriormente, quando o projeto do novo Código Civil já se encontrava elaborado. O legislador, por um lapso, esqueceu-se de reler a Lei do Condomínio modificada e fazer a devida alteração do projeto.
Como o tema é polêmico, pois há quem defenda que, por ser regra específica, não foi derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002, estando, portanto, a produzir efeitos. Como precaução não faz mal a ninguém, melhor atitude é continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.
Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, será suprida caso aprovado o Projeto de Lei n. 611, de 2003, de autoria do deputado Dr. Rosinha (PR), o qual insere mais um inciso (o X) ao artigo 1.348 do Código de 2002, atribuindo ao síndico a obrigação de “providencial ou determinar a elaboração do orçamento anual [já previsto no inciso VI do art. 1.348] e balancetes mensais e os demonstrativos da receita e da despesa.”
A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras.
O tema é importante e a ele voltaremos em breve.
