Questão não resolvida pelo novo Código Civil diz respeito à capacidade de o síndico transigir, ao cobrar dos condôminos inadimplentes seus débitos e encargos. Pode o síndico perdoar parte da dívida?
Transigir, segundo o Houaiss, é “fazer uma transação, chegar a um acordo por meio de concessões de parte a parte, conciliar” e ainda “pôr fim a ou evitar (litígio, demanda), mediante uma reciprocidade de concessões ou renúncias das partes envolvidas”.
Diz o Código Civil que, dentre outras atribuições, compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (art. 1.348, inciso VII). Não há qualquer referência, na lei, sobre a possibilidade de o gestor do prédio fazer “concessões” ou praticar qualquer outro ato de tolerância, condescendência ou concessão em favor dos devedores.
Tal omissão do Código, que também havia na antiga Lei do Condomínio (4.591/64), levou os intérpretes a entenderem que o síndico não pode, de forma alguma, dispor sobre créditos do condomínio, isto é, de todos, reduzindo valores devidos pelos inadimplentes, sob pena de responder pelo prejuízo causado. Noutras palavras, se quiser fazer cortesia, bonificando quem não pagou em dia, o ônus do desconto deverá ser coberto com recursos do próprio síndico e não da coletividade.
Também concordamos, em tese, com o entendimento de que o síndico não deve ser transigente na cobrança dos créditos do condomínio. Porém, há circunstâncias que justificam a concessão de vantagens a quem se atrasou no pagamento de suas cotas de rateio.
Como não há regras próprias, explícitas e emanadas do legislador, para orientar o síndico como proceder nos casos em que transigir pode ser um bom negócio para o condomínio, nem se encontra na jurisprudência um norte a dirimir cada situação, consideramos de suma importância que o síndico não crie normas próprias, sem respaldo da convenção ou do regimento interno, a fim de que não sofra as conseqüências de sua liberalidade. Deve, no mínimo, obter a aprovação de diretrizes em assembléia geral extraordinária, que lhe permitam chegar a um acordo com os devedores mediante concessões adrede previstas.
Com parâmetros autorizados pela assembléia, ou ao menos aprovados pelo Conselho Consultivo ou Fiscal, dificilmente o síndico, quando deixar seu cargo, se verá na condição de réu em ação de ressarcimento movida pelo condomínio ou algum dos co-proprietários.
Circunstâncias drásticas, naturalmente, servirão como justificativa para o síndico transigir com menor risco. Por exemplo, se o prédio estiver na iminência de ter sua água cortada por falta de pagamento (fato não ocorrido por omissão ou negligência do síndico), um desconto extraordinário no valor do débito de alguns condôminos, suficiente para gerar recursos para cobrir a conta de água, servirá para evitar um prejuízo maior. Mesmo assim, circunstâncias incomuns poderão ser questionadas em juízo.
Em suma: não transigir; se quiser transigir, estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembléia; se transigir sem autorização, ter um bom motivo de força maior.
