Pergunta dirigida ao TeleCondo lançou dúvida quanto à interpretação do artigo 1.342 do novo Código Civil, o qual não tem correspondência no Código Civil de 1916 e que trata sobre a realização de acessões em áreas do condomínio.
A questão está assim vazada: “Foi realizada uma chamada de assembléia geral extraordinária em que ficou determinada a transferência do dinheiro da poupança do condomínio (reservado para pintura do prédio) e aprovada a execução de uma guarita (segundo consta, não compareceram nem 15 pessoas de um total de 52 apartamentos), a qual tomará espaço de área de lazer comum, onde será feito um corredor, um muro na beira da piscina e uma rampa para entrada de um dos prédios. Pergunta-se: quantas pessoas deveriam estar presentes na assembléia para aprovação deste projeto e também se é de 2/3 dos presentes ou se é de 2/3 do total dos 52 moradores, ou se é 100% dos moradores.
A solução do questionamento encontra resposta no citado artigo, que diz:
“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”
Deduz-se da norma transcrita que o quórum necessário para efetuar obras, como a guarita, que trazem um acréscimo às utilidades do prédio, sem obstaculizar o uso das partes próprias ou comuns, é de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos. No caso em exame, será necessário que, em assembléia extraordinária, 35 proprietários se manifestam favoravelmente.
A unanimidade de votos somente será exigida na hipótese de se pretender construir um novo pavimento ou outra edificação no terreno do condomínio. É o que dispõe a regra seguinte à citada, in verbis:
“Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”
Com relação à construção de uma guarita, lembramos ao leitor que a jurisprudência brasileira tem feito vista grossa às disposições da lei sempre que, por motivo de segurança, alguma imposição legal tenha que ser desobedecida. Assim foi, por exemplo, no caso da instalação de grades nos andares inferiores dos edifícios, o que, em tese, feriria a incolumidade da fachada. A Justiça entender que o fator segurança prepondera sobre o estético. Idem, com relação à colocação de redes de proteção nas sacadas.
Portanto, mesmo que haja eventual prejuízo à utilização de partes comuns, ou desvio de sua finalidade (construção de guarita no lugar do playground), se isto for aprovado em razão da segurança do prédio, será permitido erigir tal acessão. Se, em virtude da configuração do prédio, a obra atingir parte de uso privativo de algum proprietário (exemplo: um canto de seu terraço), só será possível com sua anuência, mas, mesmo assim, não será exigido unanimidade.
Lembramos que o quórum legal é este, mas que, se a convenção dispuser de modo contrário, prevalece o que nela está escrito (Cód. Civil, art. 1.352, parág. único.).
