Na segunda semana de janeiro de 2004 o novo Código Civil completa um ano de vigência. A data exata do aniversário só será conhecida quando o STJ (Superior Tribunal de Justiça) ou o STF (Supremo Tribunal Federal) decidirem, em definitivo a questão, pois há polêmica sobre se o dia é 11, 12 ou 13 de janeiro. Para 99,99% dos problemas jurídicos, a data exata é indiferente; só haverá relevância em casos especiais, como o de falecimento ou o de prescrição de direitos.
Toda esta introdução serve para lembrar a nossos leitores, especialmente síndicos e conselheiros de condomínio, que o primeiro aniversário do Código Civil de 2002 marca um momento de reflexão sobre a necessidade de se adequar as convenções de condomínio ao novo diploma legal.
Logo após a vigência da codificação, recomendamos a nossos clientes que não se apressassem em modificar a convenção e o regimento interno, dando tempo a que baixasse a poeira levantada pelo turbilhão provocado pelas novas normas. A hora, agora, é de mudança.
O momento enseja uma oportunidade de se adequar a convenção do condomínio à realidade física de sua configuração. A respeito do tema, lemos no “Jornal do Síndico”, edição de Belo Horizonte em novembro de 2003, ótimo comentário sobre “A importância da convenção de condomínio”, no qual o advogado e administrador de empresas Rômulo de Gouvêa assim se expressa:
“Mas não somente estes edifícios [com mais de 30 anos de edificação] possuem convenções desatualizadas ou inadequadas ao próprio condomínio. Os prédios de construção mais recente, ao terem suas convenções elaboradas, é cometido quase sempre um erro básico, pois ela é fiel cópia de alguma outra convenção que também foi ‘fac’simile’de uma anterior, e assim sucessivamente, sem haver entre esses prédios qualquer semelhança de arquitetura, estrutura, finalidades, condições e estilo.”
Na mesma edição do “Jornal do Síndico”, lemos comunicado do mesmo profissional, em que ele destaca as principais alterações que deverão passar a fazer parte da nova convenção e regulamento do condomínio, quais sejam:
1. Necessidade de constar o impedimento da venda de garagem a terceiros que não sejam condôminos. Sem este item na convenção, o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente do apartamento.
2. Multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso de condômino que não cumprir as obrigações legais perante o condomínio, inclusive a falta de pagamento da cota de rateio.
3. Direito do condômino de votar nas deliberações das assembléias e delas participar, somente se estiver em dia com o pagamento do condomínio.
4. Procedimentos para a locação de vagas de garagem.
Outras normas, naturalmente, deverão e poderão ser inseridas na convenção e nos regimentos internos do prédio, como, por exemplo, a definição do que seja “comportamento anti-social” (Cód. Civil, art. 1.337, parág. único), a disciplina da realização de obras no condomínio (idem, art. 1.241), a participação e voto dos inquilinos nas assembléias (o novo Código foi omisso a respeito), definição dos órgãos de assessoramento do síndico (conselho consultivo e conselho fiscal ou só conselho fiscal) e assim por diante.
