Síndica de condomínio na cidade de Belo Horizonte (MG), após ler matéria no “Jornal do Síndico”, solicita esclarecimento sobre o modo de calcular a taxa de condomínio de uma cobertura com 347,10m2 e fração ideal de 0,2002 e de outra cobertura cuja área é de 353,94m2 com fração ideal de 0,02041 (com duas garagens privativas), sendo o total das áreas 863,9m2 e a fração ideal de 0,03445.
Como não há relação aparente entre as duas coberturas, porque a soma de suas áreas (347,10m2 mais 353,94m2) é de 701,04m2 e não de 863,9m2, nem qualquer correspondência entre a soma das frações ideais (0,2002 mais 0,02041 é igual a 0,2349 e não a 0,03445), entendemos tratar-se de duas coberturas distintas, localizadas em prédios diferentes. O método de cálculo, porém, é o mesmo.
Em tese, o rateio deverá ser feito com base “na proporção de suas frações ideais” (novo Código Civil, art. 1.336, I), ou seja, utilizando-se simples regra de três para calcular a o montante das despesas de condomínio a serem atribuídas a cada unidade.
No primeiro exemplo, se a cobertura tem 347,10m2 e uma fração ideal de 0,2002, isto significa que o apartamento tem 20,02% de toda a área do edifício (0,2002 lê-se dois décimos e dois décimos de milésimo). Logo, o prédio deverá ter uma área total de 1.733,76m2. Se, por hipótese, as despesas mensais forem de R$ 4 000,00 à cobertura corresponderá um rateio de R$ 2,30 por m2 (R$ 4 000,00 divididos por l.733,76) ou seja, R$ 800,80 (2,30 vezes 347,10), que equivale a exatos 20,02% do montante geral (R$ 4 000,00 vezes 20,02%).
Na segunda hipótese, se a cobertura tem 353,94m2 e a fração ideal é de 0,02041, o imóvel representa apenas 2,041% da área total do prédio (0,02041 significa dois centésimos e quarenta e um décimos de milésimo). Logo o proprietário deverá arcar com 2,041% das despesas condominiais. Se forem R$ 18 000,00 no mês, sua participação no rateio será de R$ 367,38 (R$ 18 000,00 vezes 2,031%).
Deve-se alertar a síndica e demais interessados que nem sempre a metragem de cada unidade corresponde exatamente à fração ideal do prédio, esta representada pela unidade (1) ou por percentual. Incorporadores houve e há que outorgaram a determinados imóveis uma fração maior ou menor do que sua área, em função de seu valor ou de sua localização no prédio (frente ou fundos, por exemplo). A propósito, a nova legislação civil escolheu este critério (“valor da unidade imobiliária”) como referência na fixação das frações ideais (Cód. Civil, art.1.331, § 3º).
Sendo a cobertura uma área considerada nobre do edifício, nada impede que a construtora, no processo de incorporação, atribua uma fração desproporcional a seu tamanho, mas “proporcional ao valor da unidade imobiliária” (idem), se esta for vendida por preço de metro quadrado mais elevado que os demais apartamentos. Talvez não seja o critério mais justo, mas está previsto e determinado na nova lei.
De qualquer modo, vale a regra de que as despesas de condomínio são rateadas “na proporção de suas frações ideais”(art. 1.336, I) e a fração ideal deve ser “proporcional ao valor da unidade imobiliária”(art. 1.331, § 3º). Nada que uma simples calculadora não resolva.
