Na ação de cobrança de encargos condominiais, é exigível a multa de 20% (vinte por cento), se estiver prevista na convenção do condomínio, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nem o artigo 1.336, parág. 1o, da Lei 10.406/02, que não retroage, deixando assim de atingir as edificações condominiais constituídas anteriormente à vigência do novo Código Civil.
Quem assim decidiu foi a Sexta Câmara do Tribunal de Alçada do Paraná (Ap. Cível n. 236185-3), em acórdão relatado pelo juiz Miguel Kfouri Neto, com a participação dos magistrados Carvílio da Silveira Filho e Anny Mary Kuss. A decisão, bem como outras no mesmo sentido, traz alívio a dezenas de milhares de condomínios no país.
Colhe-se do relatório do juiz Miguel Kfouri Neto que a ação de 1o grau condenara o proprietário ao pagamento das taxas reclamadas, aplicando-lhes multa de dois por cento e não os 20% previstos na convenção. O condomínio apelou argumentando que a convenção tem caráter normativo, sendo lei entre as partes, razão por que não seria afetada pela Lei 10.406/02 (novo Código Civil), na parte em que reduz seu valor para percentual ínfimo (art. 1.336, 1o), e também por não estar sujeito às normas do CDC, já que não caracterizada a relação de consumo.
Em seu voto, o relator registra que o novo Código Civil dispõe o seguinte: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Cita o jurista Carlos Alberto Dabus Maluf (Direito intertemporal e o novo Código Civil, RT), segundo o qual a multa e os juros fixados pelo novo diploma civil ‘só têm aplicação nos condomínios constituídos na vigência da nova lei civil de 2002’, sendo certo que ‘Aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada’, fundamentando sua assertiva na Lei de Introdução ao Código Civil (art. 6o, § 1o).
O relator Miguel Kfouri Neto demonstra, igualmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em casos como estes, conforme corrente dominante dos tribunais, nem que socorra ao devedor a possibilidade de redução da multa com supedâneo no art. 924 do Código Civil de 1916.
A propósito do tema, a Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami), presidida pelo causídico pontagrossense Carlos Roberto Tavarnaro, está estudando o tema em suas reuniões técnicas semanais, tendo chegado à conclusão de que a multa por atraso no pagamento das taxas de condomínio deve atender a dois requisitos: ser branda para com os condôminos que atrasarem o pagamento por menos de 30 dias (dois por cento) ou apenas alguns meses (10%); ser dura para os inadimplentes crônicos, que não cumprem suas obrigações por mais de 90 dias (no caso, os 20% de multa previstos na antiga Lei do Condomínio).
Proposta neste sentido será enviada pela Apami ao Congresso Nacional, por intermédio dos deputados que entendem que o condomínio não tem finalidade comercial, sendo mero rateio de despesas comuns.
