“O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação.”
Quem assim decidiu foi a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em recurso especial (2003/0034814-5) relatado pelo ministro Fernando Gonçalves, mostrando mais uma vez que o STJ reconhece a importância do condomínio como instituição que deve ser preservada no arcabouço jurídico brasileiro, como se vê na fundamentação do aresto.
Relata o ministro Fernando Gonçalves que o recurso especial foi interposto por condômino contra acórdão da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que determinara correr à conta da adquirente, “a qualquer título, as dívidas incidentes sobre unidade residencial arrematada, ainda que silente o respectivo edital de praça”.
Esclarece o relator que o condomínio havia movido ação de cobrança contra o ex-proprietário da unidade e que o imóvel se encontrava hipotecado em favor do Previ, que reivindicou e obteve o valor produzido pela arrematação, contra a vontade do condomínio.
Renovada a cobrança contra o arrematante, o pedido foi julgado improcedente em primeiro grau, porém a Primeira Câmara Cível do TJ do RJ reformou a sentença assim se manifestando (núcleo da ementa):
“Cotas referentes a despesas anteriores à aquisição do imóvel via arrematação, cujo produto fora recolhido por credor hipotecário. Natureza propter rem das obrigações decorrentes de cotas condominiais. Correm à conta do adquirente, a qualquer título, as dívidas que recaem sobre unidade residencial arrematada, ainda que silente o respectivo edital de praça a seu respeito.”
Citando precedentes do próprio STJ, em casos análogos, o ministro Fernando Gonçalves destaca trecho de decisão analisada pelo ministro Ruy Rosado, que bem mostra a precedência da dívida condominial sobre qualquer outra incidente sobre a unidade: “(…) como já temos julgado, há de se atender à necessidade de pagamento das despesas geradas pela própria existência do bem, porque do interesse de todos os condôminos. Como isso não aconteceu, resta agora ao arrematante cobrar, de forma regressiva, do proprietário primitivo”.
Repita-se: despesas de condomínio têm preferência, porque são “geradas pela própria existência do bem”.
Em voto-vista, no acórdão em comento, o ministro Aldir Passarinho Junior transcreve passagem do voto do desembargador Maurício Caldas Lopes, do RJ, onde este recorda que o condomínio tinha “também” direito de haver da antiga proprietária as contribuições devidas, enfatizando contudo:
“De responsabilidade do adquirente, a qualquer título, da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência da menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito – dos quais, assim, tinha conhecimento – ao que se acresce a circunstância de que não poderia se dar sem a prova da quitação das obrigações condominiais.”
Votaram com o relator os ministros Aldir Passarinho Junior, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.
PS. A íntegra do acórdão está disponível na Internet (sítio do STJ) ou pode ser solicitada gratuitamente ao TeleCondo pelo fone (41) 3223-8030.
