Quem compra um terreno em loteamento fechado, impropriamente chamado de condomínio, deve ou não pagar sua quota-parte nas despesas comuns?
O tema tem sido motivo de acirrados debates nos Estados onde tais empreendimentos proliferaram, gerando um fato novo que, até hoje, não foi tratado pelo legislador, como já mencionamos em outra oportunidade. O problema vem sendo resolvido no âmbito do Judiciário, já que ao juiz não é dado esquivar-se de decidir as lides de seus jurisdicionados.
Não se trata de condomínio horizontal devidamente formalizado, em que a obrigação de pagar decorre de preceito da Lei 4.591/64, mas de grupamento de residências congregadas sob a égide de uma associação de moradores.
O tema foi muito bem enfocado em recente decisão do VI Grupo de Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (embargos infringentes n. 0444/99/05), que apontou seu verdadeiro ponto fulcral: se o morador dissidente está utilizando ou não dos serviços que lhe são colocados à disposição pelo condomínio de fato.
No dizer do relator, desembargador Alexandre Varella, “cabe a todos o pagamento de sua quota-parte, sob pena de haver enriquecimento ilícito por parte daquele que, sem pagar sua parte, usufrui dos serviços prestados à coletividade”.
Fundamenta o magistrado sua posição: “Fazendo a Associação de Moradores ‘oferta’de prestação de serviços a todos aqueles que adquiriram imóveis, que é ‘aceita’, tacitamente, pela usufruição contínua daqueles serviços, que foram instituídos em benefício de toda a coletividade, dá-se entre ambos o que a doutrina moderna civilista denominou de relação contratual de fato”.
Ostracismo social
O desembargador Alexandre Varella relembra, também que, “não obstante inexistir obrigatoriedade de participação em qualquer associação, seja de que natureza for, em face da regra do artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal de 1988, todos aqueles que usufruem dos serviços necessários, por ela prestados, devem efetuar a respectiva contraprestação, pagando o respectivo preço”.
A falta de registro do estatuto social da sociedade administradora do loteamento fechado também não constitui óbice à cobrança, segundo o TJ/RJ. “Desde que regulamente aprovada, a convenção do condomínio impõe-se obrigatoriamente, não só para os condôminos que tenham ou não participado da aprovação do estatuto, como também sobre qualquer ocupante da unidade, independentemente de ter sido ou não submetido a registro”.
A divergência restringiu-se, por fim, ao pagamento das despesas de manutenção feitas pela associação, em proveito de todos os moradores do loteamento, tendo o tribunal chegado à conclusão de que seria inadmissível um proprietário de casa utilizar-se da iluminação pública, da limpeza das ruas e calçadas, da coleta de lixo, da jardinagem do parquinho, da vigilância contra assaltos e, ainda assim, recusar-se ao pagamento (reembolso) de tais despesas comuns.
Quem mora em locais impropriamente denominados de condomínios fechados e não concorda em se filiar à associação de moradores ou em contribuir com a manutenção da área, só tem uma saída. Deve dispensar os serviços oferecidos, de preferência de modo expresso e não ambíguo, contratando sua própria segurança, retirando seu próprio lixo e assim por diante. Ah, mas não esqueça de proibir que seu filho participe do futebol na quadra comum, a não ser que seja expressamente convidado por algum dos moradores que pagam a benfeitoria…
