Síndicos e administradoras de condomínio devem ficar muito atentos quando, por qualquer motivo, receberem o pagamento da última taxa de rateio, havendo débitos anteriores, para evitar serem responsabilizados por prejuízo que poderá suceder ao prédio.
Caso concreto julgado pelo Superior Tribunal de Justiça resultou em perda da demanda pelo condomínio-autor, em razão de a administradora não haver segurado os boletos bancários dos condôminos em atraso enviados para cobrança bancária, o que permitiu o pagamento da quota sem ressalvas, invertendo o ônus da prova em favor do devedor.
Diz a ementa do recurso especial relatado pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (n. 70.170):
“O art. 943 do Código civil, ao dizer que ‘quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores’, estabelece uma presunção relativa em favor do devedor, incumbindo ao credor, uma vez por aquele demonstrado o pagamento das parcelas posteriores, produzir prova que desconstitua tal presunção, não havendo de invocar-se a inaplicabilidade dessa norma às verbas condominiais, posto que se refere ela às obrigações em geral.”
Difícil de entender à primeira leitura? Também achei. No corpo do acórdão encontra-se a explicação, que é muito simples. O condomínio propôs ação de cobrança contra o condômino, que contestou sustentando que, com o pagamento dos últimos débitos, presumem-se pagos os anteriores, conforme dispõe o art. 943 do Código Civil. O autor não contrariou tal alegação com prova em contrário, sendo o processo julgado extinto e a autora, carecedora de ação.
No tribunal de segundo grau (TJ/SP), o entendimento foi um pouco diferente. Entendeu o colegiado que “aqui se cuida de obrigação condominial, de modo que o réu, se efetivamente tivesse feito os pagamentos nos meses anteriores, tinha o dever de exibi-los com sua defesa, e não o fazendo, a presunção deve ser interpretada contra si, ou seja, se não possuir os comprovantes é porque não pagou as taxas anteriores”.
No STJ o pêndulo voltou-se em favor do condômino. Citando Clóvis Beviláqua (‘o pagamento da última prestação, sem ressalva, faz presumir o pagamento das anteriores…’), Carvalho Santos (‘a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores…’), e outros autores modernos, o relator Sálvio de Figueiredo Teixeira chega ao entendimento de que o crédito de condomínio, nesse particular, não é privilegiado.
O ministro também rechaçou o argumento de que a apelante é uma sociedade que emite o recibo das taxas de manutenção através de um programa de computador que imprime os bloquetos de todos, estejam ou não em débito com parcelas anteriores. Nesse caso, caberia ao síndico ou à administradora “adotar rotinas administrativas que impedissem o envio dos documentos de pagamento aos condôminos em atraso”, bem como adaptar o programa “que excluísse a emissão dos recibos” dos inadimplentes.
Como se vê, caros administradores, para não correr o risco de perder a ação de cobrança, é preciso tomar algumas precauções;
1)Ou não receber, em hipótese alguma, as taxas atuais sem que o condômino pague as anteriores.
2)Ou receber a taxa atual com a ressalva de que existem taxas anteriores pendentes.
3)Em qualquer hipótese, não mandar para o banco o bloqueto de quem esteja em débito com o condomínio.
Quando o STJ fala, o bom administrador age.
