“A Convenção de Condomínio é ato de caráter negocial entre particulares, despido de normas de ordem pública. Trata-se de ato jurídico perfeito que a lei nova não pode afetar. A função social da propriedade individual no condomínio edilício encontra limites no interesse geral da comunidade condominial. Deverão ser observadas as decisões soberanas tomadas em Assembléia, de molde a permitir a manutenção e desenvolvimento harmônico da comunidade. Em conseqüência, a multa e os juros previstos pelo art. 1.336, § 1o, do Código Civil atual só têm aplicação nos condomínios constituídos na vigência da legislação de 2002 ou nas hipóteses das novas Convenções que se adequarem ao novel Estatuto.”
Com esta dicção, o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo confirma o entendimento já presente em vários julgados de tribunais de justiça do país, no sentido de que os condomínios instituídos antes de o novo Código Civil ter entrado em vigor, em janeiro de 2003, podem continuar cobrando multa de “até 20%” dos condôminos que atrasarem o pagamento de suas cotas, na forma do que estiver previsto em sua convenção, mesmo das taxas que se vencerem na vigência do novo diploma civil.
Ao fundamentar a decisão da 11a. Câmara do TA/SP (apelação sem revisão n. 802459/8), o juiz relator Egídio Giacoia não acatou o argumento do condômino-apelante de que o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e o novo Código Civil reduziram a multa da inadimplência de 20% para 2%, pois “o novo Código Civil não se aplica às hipóteses pretéritas e suas regras somente poderão atingir novas convenções que a ele estiverem adequadas”. Cita comentários de Carlos Alberto Dabus Maluf em obra coordenada pelo deputado Ricardo Fiúza (Saraiva, 2003, p. 1177/1178), em respaldo a sua conclusão.
Votaram com o relator os juízes José Malerbi e Artur Marques.
O susto passou
Passados 16 meses da vigência do novo Código Civil, felizmente não se realizaram as mais terríveis previsões sobre a falência dos condomínios.
Mesmo com a aplicação de multa de apenas dois por cento (a maioria absoluta dos edifícios preferiram seguir o que dispõe a nova legislação, para evitar conflitos na Justiça), o aumento da inadimplência crônica não passou de cinco pontos percentuais, segundo empresas de cobrança vinculadas à Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Se antes o número de condôminos em atraso há mais de 60 dias era de cerca de 20%, agora passou para 25% aproximadamente.
No curto prazo (menos de 60 dias) houve aumento substancial de condôminos em atraso, já que o valor da multa (R$ 2,00) numa taxa de R$ 100,00 é menor do que o de duas passagens de ônibus e muito aquém do juros cobrado pelos bancos, caso o devedor seja obrigado a entrar no saldo devedor para efetuar o pagamento da cota em dia.
Vale lembrar, entretanto, que a taxa de condomínio é mero rateio das despesas necessárias à manutenção do prédio e que todos os condôminos são vizinhos entre si. Qualquer atraso constitui, por isso, grave quebra das leis (sociais) de boa vizinhança existentes numa comunidade fechada e solidária.
