Uma assembléia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembléia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?
As perguntas – todas muito pertinentes – foram feitas por síndico ao TeleCondo ((41) 3223-8030), serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.
O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembléias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembléias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembléias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembléia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembléia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembléias “extraordinárias”em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ (um quarto)dos condôminos.”
Quer a assembléia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”, seu poder de fogo é o mesmo. Além de obrigar a todos os condôminos – tenham ou não comparecido a ela – pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembléia anterior. Prevalece o principio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembléia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembléia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).
Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio). Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regime interno.
Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembléia delibera sobre a sua remuneração, ou não, que pode ser na forma de não-pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contem norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida, não podendo ser desconsiderada pela assembléia, sob pena de anulação da decisão.
Em condomínios bem administrados, onde há bom-senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembléia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna e duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.
