O condômino tem legitimidade para propor ação demolitória contra outro condômino que realiza obra invasora de área comum, notadamente em caso de omissão do síndico.
Mais uma vez o Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma (Recurso Especial n. 114.462, do Paraná), dirime uma questão condominial, indicando o melhor rumo a ser seguido nas complexas relações entre síndicos, condôminos e moradores do prédio. São decisões de relevância e repercussão, que merecem ser levadas a sério.
Conforme explica o relator, ministro César Asfor Rocha, trata-se de ação demolitória aforada por um condômino contra outro, porque este realizou obra agregando área comum à sua unidade autônoma, com prejuízo às condições de ventilação e iluminação no local.
Em sentença de primeiro grau, o juiz declarou extinto o processo, por entender que a Lei do Condomínio (4.591/64, art. 10, § 1o), confere apenas ao síndico legitimidade para a ação, que não fora instado a intentá-la, pelo que os condôminos não poderiam atuar. A apelação dos autores foi provida pelo Tribunal de Alçada do Paraná, com a seguinte ementa de acórdão:
“A legitimidade conferida pelo artigo 10, parágrafo 1o, da Lei n. 4.591/64, ao síndico, não exclui a do condômino, notadamente em caso de omissão daquele, para intentar as ações cabíveis na defesa do direito de usufruir, em igualdade com os demais compossuidores, de área comum o condomínio.”
Ciência e omissão
Justificando seu voto, o ministro César Asfor Rocha cita passagens do juiz Mendes Silva, no qual este argumenta que “em respeito à norma insculpida no citado parágrafo 1o do artigo 10 da Lei n. 4.591/64, tem-se como necessária a omissão do síndico para justificar a iniciativa do condômino”. No caso, “o síndico teve inequívoca ciência da execução da obra e omitiu-se, deixando de agir em consonância com o que lhe faculta o supracitado dispositivo legal”. Porém, não há necessidade de ser o síndico ‘instado precisamente para atuar em Juízo’, como entendeu o juiz singular.
O mesmo entendimento é respaldado pela doutrina citada pelo relator. Hely Lopes Meirelles diz que as ações do condomínio podem e devem ser promovidas pelo síndico, “mas essa representação nem sempre exclui a legitimidade ativa do condômino, para individualmente, acionar outros condôminos”. No mesmo diapasão, Pontes de Miranda, J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Roberto Bascellos de Magalhães e outros.
Cumpre enfatizar que não é uma simples omissão do síndico que, de imediato, gera a qualquer condômino a legitimidade para mover ação contra outros comunheiros ou arvorar-se em defesa do condomínio em juízo. No caso dos autos, em várias oportunidades o condômino prejudicado procurou fazer com que o síndico tomasse medidas judiciais contra o condômino que construiu irregularmente em área comum do edifício, notificando o síndico por escrito, tudo devidamente comprovado.
Em termos práticos, a primeira medida a tomar deve ser o envio de uma carta ao síndico, protocolada, expondo o problema e solicitando as providências. Caso não as execute, notificá-lo com maior formalidade, e com prazo definitivo para agir, de preferência através de cartório de títulos e documentos. Isto feito, não havendo outra solução, pode o condômino agir como substituto processual do síndico, se assim podemos dizer.
