De Fortaleza, Ceará, recebemos a seguinte consulta (resumimos): Tendo em vista o contido no artigo 25 da convenção do nosso condomínio, datada de 15.12.93, e que ainda não foi adequada ao novo Código Civil, solicitamos-lhe esclarecer se podemos eleger para o cargo de síndico não-condôminos, embora residentes na edificação.
Diz a norma mencionada: “A administração direta do edifício caberá a um síndico-condômino, morador do Edifício, eleito com mandato de 02 (dois) anos, podendo ser reeleito.”
Ao tempo em que aprovada a convenção, vigorava a Lei do Condomínio (4.591/64), que determinava o seguinte: “Art. 22 – Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.”
O Código Civil de 2002, ao regular o condomínio edilício, deu nova redação ao tema, com a seguinte dicção: “A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Como se vê, na vigência da Lei do Condomínio, havia duas regras básicas sobre a eleição do síndico: mandato máximo de dois anos e direito de o síndico concorrer à reeleição. No mais, aplicava-se o que estivesse na convenção, como previsto na própria Lei: “Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo” (art. 9º, parág. 3º).
O legislador de 2002, apesar de cometer à convenção a prerrogativa de determinar a forma de administração do condomínio (art. 1.334, inciso II), estabeleceu quatro regras básicas sobre a questão: eleição pela assembléia (antes havia a possibilidade de a convenção indicar outra forma de escolha), gestão com prazo máximo de dois anos, direito de o síndico se recandidatar (sem limitação de vezes) e – aqui está a novidade – disposição expressa de que o síndico não precisa ser condômino.
Diante do prescrito pelo Código Civil, não restam dúvidas de que qualquer regra da convenção que atingir diretamente as quatro básicas terá que ser considerada nula ou ineficaz, para todos os efeitos. Assim, não vale a regra convencional que estipule que o síndico será eleito pelo incorporador do edifício. Também será inócua a cláusula que fixar mandato de três anos para o síndico (ficará automaticamente reduzido a dois), assim como a que proibir o síndico de reeleger-se.
De igual forma, não terá validade a determinação que limitar a candidatura ao cargo a quem seja condômino-proprietário ou morador do prédio, afastando todos os demais (como no exemplo citado no início da coluna). O síndico poderá ser não só uma pessoa “estranha” ao condomínio como uma pessoa jurídica, administradora ou não, já que a lei não fez nenhuma restrição neste sentido.
A convenção ou o regimento interno poderão, sim, determinar exigências não regulamentadas pela lei, como apresentação de “ficha limpa” (cadastro completo, com negativas) dos candidatos e assim por diante.
Em suma: em princípio, qualquer pessoa, natural ou jurídica, pode candidatar-se a síndico de um condomínio, quer seja ou não proprietária de unidade ou residente no prédio. Cabe aos condôminos decidir, separando o joio do trigo.
