O “Jornal do Síndico” de maio de 2005 publica duas ementas recentes de decisões judiciais sobre a validade dos atos praticados pelo síndico depois de vencido seu mandato. São duas situações distintas mas que servem para alguma reflexão.
O primeiro aresto (Ap. s/rev. 786.410-00/0, de São Paulo), relatado pelo juiz Felipe Ferreira, tem a seguinte redação:
“O condomínio é obrigado a respeitar as transações firmadas por ex-síndicos, que somente em ação própria podem ser rescindidas.”
Já vimos, muitas vezes, questionarem a validade de contratos firmados pelos síndicos durante seu mandato, sob o argumento de que, uma vez vencida a gestão, não teriam mais validade. Lembramos, sempre, que os atos praticados pelo síndico no exercício regular de seu cargo, projetam-se no tempo, como os atos de qualquer autoridade ou dirigente empresarial.
O síndico, bem ou mal, é o representante legal dos condôminos. O compromissos que assume, nessa qualidade, criam obrigações para o condomínio, não apenas durante o tempo de sua gestão mas pelo tempo previsto nos instrumentos firmados. Daí a importância de ser escolhido com responsabilidade e ser sempre fiscalizado pelo Conselho Consultivo ou Fiscal do prédio.
O que não pode, em hipótese alguma, é o ex-síndico, depois de entregue o cargo, assinar qualquer documento em nome do condomínio, como recibos de quitação, com data atrasada. Além de irresponsáveis, tais atos são nulos, tipificando crime de fraude ou estelionato.
A segunda decisão mostra aspecto um pouco diferente. Indica solução no caso de síndico que, por inércia própria e dos condôminos, continua exercendo sua função depois de formalmente vencido seu mandato. Diz a ementa (Ap. s/Rev.718.626-00/0, de São Paulo), relatada pelo juiz Rodrigues da Silva:
“Apesar de vencido o mandato do síndico do condomínio, os atos por ele praticados na vacuidade da sindicância são válidos, por não se conceber condomínio sem alguém que o dirija, presumindo-se prorrogado o mandato por tempo indeterminado.”
O fato não é incomum. Com freqüência, certos síndicos se “esquecem” de convocar a eleição no mês correspondente e, por desídia dos proprietários, continuam a administrar o prédio por semanas e até meses. Em geral são bons gestores, tão bons que ninguém se preocupa com a data final de seu mandato.
Decidiu o tribunal paulista, como se vê, favorável à validade dos atos do síndico inercial, por considerar que o condomínio não pode ficar sem um representante. Concorde-se ou não com o posicionamento dos juízes, tem-se que admitir que a sentença evita prejuízos a terceiros que, de boa-fé, contrataram com o síndico acreditando que ele estava, aparentemente, defendendo os interesses comuns sob a égide da convenção e da lei.
Entendemos, por outro lado, que o síndico que continua a exercer seu múnus sem o devido respaldo de uma eleição formal está assumindo responsabilidade total perante o condomínio, não lhe beneficiando a presunção de que só arcará com eventuais danos se obrar com culpa. Sem mandato efetivo, qualquer prejuízo que causar ao condomínio ou a terceiros terá de ser por ele indenizado, independente de sua diligência, prudência ou perícia.
A situação não é confortável e deve ser regularizada.
