Condômino de Londrina, PR, formulou a seguinte consulta para o TeleCondo:
“A convenção do nosso condomínio prevê somente o conselho consultivo, com as seguintes atribuições: (a) assessorar o síndico na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio; b) opinar sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembléia geral; c) autorizar o síndico a movimentar o fundo de reserva. Em assembléia geral foi decidida a criação de conselho fiscal, não previsto em convenção. Alegam os membros deste conselho que o condomínio ou o síndico não podem transferir poderes que cabem ao conselho fiscal a qualquer outro órgão, visto que o fiscal responde por tudo o que ocorrer no perímetro do condomínio, inclusive perante terceiros, com base nos artigos 1.070 e 1.016 do Código Civil. Minha dúvida é a seguinte: o que têm a ver estes artigos com a legislação de condomínio?”
Por seu consultor Ricardo Quadros, o TeleCondo deu a seguinte resposta (resumimos):
A Lei do Condomínio estabelece como obrigatório na convenção fixar “o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo” (art. 9º, parág. 3º, letra ´e´). Os pareceres do conselho consultivo podem influenciar na administração, se a assembléia e o síndico concordarem com o parecer. A assembléia pode decidir de forma diversa à orientação do conselho consultivo.
O Código Civil omitiu-se a respeito do conselho consultivo, mas inseriu norma que faculta ao condomínio a implantação de um conselho fiscal. Na íntegra: “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.” Embora tenha nome de conselho “fiscal”, suas atribuições são semelhantes às do conselho “consultivo”.
Com relação ao liame entre os artigos 1.016 e 1.070 do Código Civil com a legislação condominial edilícia, deve-se distinguir bem as duas coisas. “Art. 1.016. Os administradores respondem solidariamente perante a sociedade e os terceiros prejudicados, por culpa no desempenho de suas funções.” O 1.070, por sua vez, estabelece: “As atribuições e poderes conferidos pela lei ao conselho fiscal não podem ser outorgados a outro órgão da sociedade, e a responsabilidade de seus membros obedece à regra que define a dos administradores (art. 1.016).”
Tais normas pertencem às empresas simples e não ao condomínio, o qual, embora possa ter registro (CNPJ), não é empresa, não tem personalidade jurídica e suas atividades não são reguladas pelo Direito Empresarial.
As atividades do condomínio são regidas pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporações Imobiliárias), no que não foi revogada ou derrogada, e pelas disposições concernentes ao Direito das Coisas, no título Da Propriedade, no capítulo Do Condomínio Edilício (artigos 1.331 a 1.358) do Código Civil.
Nada impede que um condomínio tenha um conselho consultivo (com base em convenção aprovada antes da entrada em vigor do novo Código Civil, em janeiro de 2003) e um conselho fiscal, ambos com atribuições específicas, definidas na convenção. O primeiro assessora o síndico (age antes do fato) e o segundo fiscaliza o síndico (age após o fato), mas em nenhum dos casos os membros de qualquer dos conselhos assumem responsabilidades que são do síndico e só dele.
