A busca por segurança tem levado condomínios a construir guaritas ou pequenas portarias em frente do prédio, para melhorar o atendimento e dar maior visão aos porteiros. Dúvidas surgem na hora de deliberar sobre o adendo: A reforma altera ou não a fachada do prédio? A benfeitoria classifica-se como voluptuária, útil ou necessária? Qual o quórum para aprovar a mudança da portaria da parte interna para a parte externa da edificação?
Há quem ainda defenda que a instalação de uma guarita ou portaria avançada constitua alteração arquitetônica do prédio, por modificar o conjunto original, implicando alteração da fachada. Tal argumento é exagerado e vai contra a melhor interpretação.
Quando o legislador antigo disse que “É defeso a qualquer condômino: alterar a forma externa da fachada” ou “decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação” (Lei do Condomínio, art. 10, I e II) e o legislador moderno lançou que “São deveres do condômino: […] não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (Cód. Civil, art. 1.336, II), ressalta evidente que a finalidade da norma é evitar que nossos edifícios se transformem em monstros arquitetônicos, desfigurados, em que cada um faz da parte externa de sua unidade o que melhor lhe aprouver. Por isso a lei exigiu a aprovação unânime de qualquer alteração da fachada.
Diferente é a situação quando o condomínio (e não um condômino em particular) decide melhorar o edifício, agregando-lhe maior valor por meio de benfeitorias, acessões ou adequação à modernidade (troca de esquadrias enferrujadas por outras de alumínio, por exemplo). Nestas e noutras hipóteses, como na adição de uma portaria em frente do edifício para facilitar a recepção de entregadores ou a vigilância, não se busca atender o capricho de um único proprietário, mas proteger o interesse de toda a coletividade. Não há, em princípio, agressão ao conjunto arquitetônico, mas, sim, sua adaptação às necessidades vitais dos condôminos. Portanto, ainda que se possa falar, na teoria, em modificação do “conjunto da edificação”, se a benfeitoria for feita em harmonia com a arquitetura do prédio, não vemos por que exigir a aprovação de todos os titulares de frações ideais.
Qual seria, então, o quórum para aprovar a construção de uma portaria externa ou a instalação de uma guarita? Décadas atrás, sem dúvida, tal benfeitoria seria considerada como voluptuária, o que exigiria o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos (Cód. Civil, art. 1.341, I). Também é difícil enquadrá-la como benfeitoria necessária, ou seja, premente e urgente, que possa ser realizada “independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino” (Cód. Civil, art. 1.341, parág. 1º), como seria, por exemplo, o conserto de um vazamento no prédio ou mesmo a troca emergencial de um transformador de energia.
Hoje, em face dos perigos que rondam os edifícios, sem dúvida uma portaria bem situada representa uma benfeitoria útil, que aumenta a segurança de todos e eleva o valor de cada unidade do edifício. Assim sendo, sua aprovação depende apenas do “voto da maioria dos condôminos” (Cód. Civil, art. 1.341, II), vale dizer, de condôminos que representem pelo menos a metade das frações ideais, não da maioria de condôminos presentes à assembléia geral do prédio.
