A polêmica em torno da validade ou não da cobrança de despesas comuns em loteamentos fechados ganhou novo lance com decisão recente do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não se pode, a priori, dizer se devida ou não a exigência, sendo necessário averiguar as circunstâncias de cada caso específico.
A dicção do STJ deu-se no bojo de recurso especial originado da comarca de Guarujá, São Paulo, envolvendo adquirente de lote e sociedade de amigos da marina coletiva. Como relata o ministro Luís Felipe Salomão, a entidade civil ajuizou ação de cobrança em face de proprietária de casa, visando ao recebimento de contribuições relativas ao rateio das despesas comuns “correspondentes à conservação, limpeza e segurança do loteamento”.
O juiz paulista que decidiu em primeiro grau considerou “existir vínculo obrigacional entre as partes”, julgando procedente o pedido inicial, o que foi confirmado pela Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, pronunciando ser “dever justo e legal de contribuição”, já que a proprietária usufrui dos serviços oferecidos pela associação.
Em seu recurso ao STJ, a moradora inconformada sustentou “inexigíveis os valores cobrados diante da falta de vínculo obrigacional”, porque nunca se associara com a sociedade constituída para administrar o loteamento e que “inexiste disposição alguma no contrato de compra e venda que obrigue o comprador a assim proceder”.
Em seu voto, o ministro-relator indica que “conquanto a Segunda Seção desta Casa tenha traçado orientação no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo’ […], a questão deve ser examinada considerando a realidade de cada caso, não havendo como generalizar a tese”. Em diversas decisões do STJ prevaleceu o consenso de que “uma associação não pode cobrar taxa condominial, pura e simplesmente”.
Como persiste a polêmica em torno da matéria – prossegue o relator – “com jurisprudência oscilante desta Corte, […] a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso concreto”. Conclui o raciocínio, então: “Para ensejar a cobrança da cota-parte das despesas comuns, na hipótese de condomínio de fato, mister a comprovação de que os serviços são prestados e o réu deles se beneficia”.
No caso concreto (Resp. 302.538-SP, julgado em 05.08.08), como os serviços prestados não foram impugnados pela recorrente, “que deles sempre se beneficiou”, a Quarta Turma do STJ deliberou, por unanimidade, não conhecer do recurso especial. Votaram com o relator os magistrados Carlos Fernando Mathias (convocado), Fernando Gonçalves, Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha.
Em suma, a decisão ministerial não obriga pura e simplesmente os adquirentes de lotes a pagarem as despesas de manutenção e segurança, salvo se aderirem à sociedade, no início do empreendimento ou depois, ou se aceitarem e se beneficiarem dos serviços prestados. Por sua vez, as associações de moradores devem melhorar o arsenal de suas provas judiciais, para que reste comprovado de fato que o devedor vem se aproveitando direta e voluntariamente de seu trabalho.
Veja a íntegra do acórdão no Boletim do Direito Imobiliário (2º decêndio outubro/08) ou no sítio do STJ na internet.
