“A despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros.”
O parágrafo acima, pela sua lógica e bom senso, parece ter sido transcrito de um manual de administração condominial ou de um livro de ética nos negócios, mas foi pinçado de acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), relatado pela ministra Nancy Andrighi, ao julgar recurso especial (n. 829.583) interposto por condomínio carioca contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em ação de cobrança movida por construtora contra o prédio.
Arremata a ministra: "Diante disso, conclui-se pela possibilidade de penhora sobre a arrecadação mensal do condomínio".
A relatora ponderou que a medida, porém, além de ter de respeitar a gradação legal do art. 655 do Código de Processo Civil, deve obedecer a outro requisito, qual seja, a nomeação de depositário (art. 655-A, § 3º, do CPC), com a atribuição de “submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da constrição, bom como de prestar contas mensalmente”, entregando ao exequente as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida.
Na hipótese de penhora sobre a receita do condomínio, alertou a ministra, que seja feita “cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste”.
Questão debatida no julgamento do recurso pela Terceira Turma do STJ disse respeito ao percentual da arrecadação do condomínio que seria destinado ao pagamento do crédito do exequente. O tribunal fluminense havia fixado tal fração em 10% da receita, quantia que considerara moderada, porque tal percentual “não se revela oneroso, tanto mais que o condomínio pode constituir cotas extras para tal fim”.
Para o STJ, “não há como saber se os 10% fixados pelo TJ/RJ consubstanciam o percentual ideal a ser retido da arrecadação do condomínio”, pois “o valor tanto pode ser elevado, comprometendo atividades essenciais do condomínio, quanto pode se mostrar aquém daquilo que efetivamente tem condições de ser utilizado mensalmente para quitação do débito”. Prossegue dizendo que “somente o depositário, nomeado especificamente para o fim de verificar a real situação financeira do condomínio, é que terá condições de avaliar o percentual exato da arrecadação mensal que poderá ser dirigido ao pagamento” do débito do condomínio, percentual que será submetido à aprovação do juiz de 1º grau.
Votaram com a ministra Nancy Andrighi os ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Vasco Della Giustina e Paulo Furtado, por unanimidade.
A penhora em percentual moderado sobre a receita do condomínio, a nosso ver, é solução menos onerosa do que a constrição em apartamento do síndico ou de condômino. Se a dívida existe e não cabe mais recurso, melhor solução é seu pagamento parcelado, em montante que não comprometa a gestão do edifício.
Que ninguém espere da Justiça do Trabalho o mesmo bom senso e equilíbrio demonstrados pelo STJ e pelo TJ/RJ
