Teve ampla repercussão a notícia de que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu guarida à cobrança de juros moratórios acima de um por cento ao mês em caso de atraso no pagamento de taxas condominiais. Hoje mostramos alguns detalhes do acórdão e também fazemos pequeno comentário.
Trata-se de recurso especial (n. 1.002.525-DF) oriundo de ação de cobrança movida por condomínio de Brasília e que seguiu todos os trâmites processuais de praxe.
Como explica a relatora Nancy Andrighi, em seu voto, “cinge-se a lide a determinar se, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais”.
Em considerações iniciais, demonstra que os encargos de inadimplência incidentes sobre as despesas condominiais eram os juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o débito (Lei 4.591/64, art. 12, §3º) até o advento do novo Código Civil, em 2003, quando então passaram a ser juros de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (art. 1.336, §1º).
No processo em pauta, a convenção do condomínio prevê a “incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento” e a multa legal de 2%. O acórdão recorrido fixou a penalidade com base na regra geral do Código Civil. “Todavia – diz a relatora –, infere-se da leitura do art. 1.336, §1º, do CC/02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês.”
Argumenta, ainda, que já houve proposta de alteração do parágrafo primeiro mencionado, não tendo ocorrido em razão de veto presidencial, que fulminou com o critério de multa progressiva de 0,33% ao dia, até o limite de 10% do débito. Nas razões do veto, ficara consignado que “o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé” e que “se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para os excessos”.
Em suma, reconheceu o STJ que a cobrança de juros acima de 1% ao mês só não é permitida “quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto”. Votaram com a relatora Nancy Andrighi os demais ministros da Terceira Turma do STJ, Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e o desembargador convocado Vasco Della Giustina.
Nosso pequeno comentário diz respeito ao montante dos juros cobrados pelo condomínio, de 0,3% ao dia, o que representa 3% a cada dez dias, ou 9% ao mês, percentual digno das mais distintas casas bancárias e prestigiosos cartões de crédito do país.
Ironia à parte, nossa recomendação é que os condomínios aprovem juros salgados mas razoáveis em suas convenções, de talvez 0,10% ao dia ou 3% ao mês, de modo a inibir o desvio da verba condominial para outros investimentos, sem contudo massacrar o condômino, pois a Justiça, usualmente, não se compadece com o absurdo.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB.
