Morador do Rio de Janeiro, adquirente do Guia do Condomínio IOB, nos escreve contando o problema de seu condomínio, com solicitação de parecer a respeito. O caso é particular, mas o assunto tem interesse geral, merecendo abordagem pública.
Diz o missivista, em síntese (omissões e eventual deturpação por nossa conta):
O condomínio onde tenho um apartamento, até fevereiro foi administrado pelos próprios condôminos, com a distribuição mensal de balancete, inclusive demonstrando os depósitos, saques, juros e correção da poupança pertinentes ao fundo de reserva. Porém, desde março, quando a administração interna passou a ser feita pela administradora contratada, somente recebemos o balancete do fundo de reserva com os recebimentos, omitindo possíveis saques e os juros e correção e conseqüente saldo. Solicitei por escrito ao síndico, com cópia para a administradora, que a praxe anterior fosse respeitada. Decorridos cinco meses, sem resposta, encareço informar se, na condição de condômino, quite com as minhas obrigações, tenho respaldo legal para exigir que o síndico ou a administradora me entreguem por alguns dias toda a documentação de março a julho, inclusive extratos bancários da caderneta de poupança, a fim de me posicionar sobre a situação financeira do condomínio, principalmente do fundo de reserva, cujo saldo pressuponho bastante expressivo. Como proceder e quais os fundamentos para exigir a entrega dos documentos para minha pessoal conferência?
A questão fundamental é, sem dúvida: o que pode o condômino fazer quando o síndico ou a administradora não atendem a suas solicitações? Muito, certamente, mas é preciso escolher a arma de acordo com o tamanho do problema.
No caso em tela, infelizmente não podemos concordar com a pretensão do condômino de exigir que o síndico lhe entregue por alguns dias toda a documentação do condomínio, por falta exatamente de respaldo legal. O síndico tem obrigação de prestar contas aos condôminos, mas não individualmente a cada um, já decidiu a Justiça em mais de uma ocasião.
Além de ser humanamente impossível, em tese, permitir que cada condômino examine os livros e documentos do prédio, especialmente quando há grande número de unidades autônomas, tal liberalidade colocaria em risco a própria documentação, pelo excesso de manuseio.
Todavia, o bom senso tem demonstrado ser política inteligente de qualquer administrador de condomínio facultar, em sua sede, ou em local do próprio edifício, mediante hora marcada, o exame da documentação contábil existente. Tal procedimento não decorre de imposição legal, mas da transparência inerente ao caráter de um administrador idôneo e bem intencionado. Bons síndicos têm orgulho em mostrar o que fazem e como o fazem.
Como proceder, então? Anote algumas sugestões:
1)Converse com os membros do Conselho Consultivo. Mostre-lhes as cartas enviadas solicitando o demonstrativo dos juros e correção da poupança relativa ao fundo de reserva. O Conselho tem responsabilidade legal para fiscalizar a atuação do síndico.
2)Solicite ao síndico e à administradora para marcarem hora, na sede da empresa ou no salão de reuniões do condomínio, para lhe mostrarem os documentos faltantes. Se concordarem, examine a documentação pessoalmente, de preferência acompanhado de alguém entendido no assunto, se necessário.
3)Não sendo atendido nessa solicitação, convoque assembléia geral extraordinária, mediante assinatura de ¼ dos condôminos, conforme lhe faculta a lei do condomínio (Lei 4.591/64, art. 25), para apreciar a questão e decidir o que for necessário.
4)Se nada resolver, não lhe restará outra alternativa a não ser recorrer ao Judiciário, ficando a seu encargo o ônus de provar que está havendo má-gestão, com malversação de verbas do condomínio, além de precisar adiantar o valor de custas e honorários.
(Se tiver outras dúvidas, escreva para a coluna.)
